Büroimmobilien: Rückläufige Flächenumsätze in deutschen Metropolen
Das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) hat die Büroimmobilienmärkte des vierten Quartals 2009 und des Gesamtjahres in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München analysiert. Diese sind vor allem durch sinkende Flächenumsätze gekennzeichnet, der dem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld geschuldet ist.
In Frankfurt am Main, so die Immobilienprofis von CBRE, wurde im Jahr 2009 ein kumulierter Büroflächenumsatz von 358.500 Quadratmeter registriert. Dies bedeutet einen Rückgang um satte 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Viele Mieter sind nach Einschätzung der Immobilienexperten von CB Richard Ellis derzeit eher für eine kostengünstigere Vertragsverlängerung als für einen Umzug, da dieser mit erheblichen Mehrkosten verbunden sei. Diese Entwicklung wirkt sich auf das Gesamtergebnis in Bezug auf den Flächenumsatz aus.
Nur wenig Neues gibt es auch beim Leerstandsvolumen. Dieses erhöhte sich im vierten Quartal 2009 erwartungsgemäß im Vergleich zum selben Zeitraum in 2008 um knapp neun Prozent und beträgt aktuell 1,39 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Die Leerstandsrate stieg seit Ende vorletzten Jahres um 0,8 Prozentpunkte. Sie liegt nun bei 11,6 Prozent.
Die Prognose: Für 2010 wird mit 330.000 Quadratmeter neu zu erbauender bzw. sanierter Bürofläche ein 17 Prozent höheres Fertigstellungsvolumen als noch 2009 erwartet. Davon sind allerdings 73 Prozent schon vorab vermietet oder an Eigennutzer vergeben. In den Folgejahren reduziert sich die Fertigstellungspipeline aus heutiger Sicht stark, so dass – nach 227.000 Quadratmeter im Jahr 2011 (minus 20 Prozent im Vergleich zu 2009) – 2012 nur rund 25.000 Quadratmeter Bürofläche neu oder saniert auf den Markt kommen.
Top-Immobilien in sehr guten Lagen erzielen nach wie vor eine Spitzenmiete von 38 Euro. Im Fokus der Immobiliensuchenden sind auf dem Gewerbeimmobilienmarkt vor allem preisgünstige Flächen. Hohe Flexibilität und Qualität stehen für die Interessenten in diesem Teilmarkt für Immobilien an erster Stelle. „Eine Ausnahme dieses Nachfrageverhaltens stellt allerdings der Opernturm dar“, sagt Carsten Ape, Head of Agency bei CB Richard Ellis in Frankfurt, „dieses Landmark-Building in Toplage erfreut sich trotz des Spitzenmietpreissegments einer überdurchschnittlichen hohen Nachfrage.“
Mit Blick auf das neue Jahr 2010 stellt Ape fest: „Das Stimmungsbild auf der Nachfrageseite lässt momentan keine weitere Verschlechterung vermuten, es ist eher eine Stabilisierung unter positiven Vorzeichen zu erkennen.“
In Berlin summierte sich der Büroflächenumsatz auf 411.300 Quadratmeter und ging damit im Jahresvergleich um 11 Prozent zurück. An die Stelle der im Jahresvergleich 2009 zu 2008 mit 27 Prozent stark rückläufigen Flächenumsätze der Privatwirtschaft traten jene der öffentlichen Hand, so dass die zu Jahresbeginn 2009 erwarteten weit größeren Umsatzverluste ausblieben. Der Büroflächenleerstand in der Bundeshauptstadt stieg zum Jahresende 2009 leicht um ein Prozent und liegt nun bei 1,67 Millionen Quadratmetern. Mit dem Anstieg des Leerstands erhöhte sich auch die Leerstandsquote (0,1 Prozentpunkte), diese liegt aktuell bei 9,5 Prozent. Die relativ positive Leerstandsentwicklung wird sich 2010 nach Meinung der Experten jedoch nicht weiter fortsetzen, da u. a. mit den geplanten, nahezu voll vermieteten Fertigstellungen des Hackeschen Quartiers (29.000 Quadratmeter) und des Nordbahnhof-Carrees (36.500 Quadratmeter) auch Büroflächenaufgaben in Bestandsobjekten verbunden sein werden. „Für die kommenden Quartale erwarten wir, dass sich die Negativtendenz der Mietpreise abmildern und im Jahresverlauf in eine Seitwärtsbewegung übergehen wird“, so die Einschätzung von Matthias Hauff, Head of Agency bei CBRE in Berlin, „insbesondere in den umsatzstarken B-Lagen wurde nach deutlichen Mietpreisreduzierungen im Jahresverlauf 2009 die Rentabilitätsgrenze der Eigentümer erreicht. Auch gehen wir davon aus, dass die etwas teureren Lagen zunehmend wieder in den Fokus der Mieter rücken.“
Ein angespanntes Jahr 2009 verbuchte auch der Markt für Büroimmobilien in Düsseldorf. In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen lag der Büroflächenumsatz in den letzten vier Quartalen bei 221.100 Quadratmetern. Diese Zahl bewegt sich deutlich unter dem langjährigen Durchschnittswert und stellt gegenüber dem Jahresendergebnis 2008 einen Rückgang um rund 47 Prozent dar. Dennoch ist der Markt für Büroimmobilien in Düsseldorf in 2009 durchaus in Bewegung gekommen: Mit 347 Abschlüssen lag die Zahl der Verträge in etwa auf dem Niveau des Jahres 2008. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich allerdings annähernd halbiert. „Es ist über das Jahr hinweg eine erfreuliche Anzahl an Neuansiedlungen im Stadtgebiet registriert worden“, erklärt Hubert F. Breuer, Head of Agency in Düsseldorf, „zudem steht nicht mehr nur der Flächentausch alt gegen neu im Vordergrund, sondern es sind auch vermehrt wieder Flächenvergrößerungen zu beobachten.“ Im Vergleich zum Vorquartal erhöhte sich der Leerstand im Marktgebiet für Büroimmobilien in Düsseldorf somit lediglich um ein Prozent.
Die erzielbare Spitzenmiete, so Breuer, liege im Marktgebiet weiter bei 22,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei Vermietungen in Topobjekten sind nach Ansicht des Immobilienprofis weiterhin „vernünftige Preise zu erzielen“, dennoch stünden die Mietpreise für Gewerbeimmobilien in Düsseldorf bei Objekten der B- und C-Kategorie weiter unter Druck. Dennoch ist Breuer sicher: „Das Jahr 2010 wird für den Düsseldorfer Markt positiver ausfallen. Dies wird durch teilweise bereits sehr weit vorangeschrittene Verhandlungen unterstrichen.“
In Hamburg nahm der Büroflächenumsatz (Vermietungen und Eigennutzungen) erwartungsgemäß ab. In der Hansestadt verzeichnet man in diesem Bereich im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 29 Prozent ab. Diese Entwicklung ist im Zusammenhang mit der gesamtwirtschaftlichen Situation zu sehen. Aktuell kommt der Umsatz für Büroimmobilien in Hamburg auf 387.300 Quadratmeter. Heiko Fischer, Head of Agency bei CBRE in Hamburg zu dieser Entwicklung: „Auch, wenn aktuell der langjährige Umsatzdurchschnitt der Jahre 2003 bis 2008 mit 462.300 Quadratmeter um 16 Prozent verfehlt wurde, konnten immerhin die Umsatzergebnisse der letzten Rezessionsjahre 2002 und 2003 um 19 Prozent bzw. 23 Prozent übertroffen werden.“ Nicht im Jahresendergebnis enthalten sind aber gemäß den Definitionen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) Mietvertragsverlängerungen. Die in diesem Bereich ungewöhnlich hohe Aktivität ist nach Meinung von CBRE ein „Lichtblick am ansonsten eingetrübten Bürovermietungsmarkt Hamburg.“
Im Vergleich zum Jahr 2008 stieg das Leerstandsvolumen für Büroimmobilien in Hamburg bedingt durch hohe spekulative Fertigstellungsvolumina deutlich um 12 Prozent an und liegt nun bei ca. 1,06 Millionen Quadratmetern. Insbesondere zum Jahresende wuchs der Büroflächenleerstand für Hamburger Verhältnisse ungewöhnlich rasant, so dass sich bei einem aktuellen Büroflächenbestand von rund 13 Millionen Quadratmeter eine Leerstandsquote von 8,2 Prozent ergibt. In den kommenden Quartalen erwarten die Immobilienprofis von CB Richard Ellis ein „sich verlangsamendes Leerstandswachstum“. Denn: Der Flächenumsatz konnte bereits stabilisiert werden und dem Büromarkt wird in 2010 nur noch ein moderates spekulatives Fertigstellungsvolumen von 171.700 Quadratmeter zugeführt werden.
In den letzen beiden Quartalen des Jahres 2009 sank die erzielbare Spitzenmiete (Marktanteil: Drei Prozent des Vermietungsumsatzes) um jeweils 0,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat, so dass im Jahresvergleich ein Mietpreisrückgang um 4,1 Prozent (23 Euro pro Quadratmeter/Monat) verzeichnet werden konnte. Heiko Fischer dazu: „Aufgrund stabilisierter Umsätze und einer mittelfristig absehbaren Bodenbildung der Leerstandsentwicklung erwarten wir innerhalb des Jahres 2010 auch im Bereich der Spitzenmieten eine Stabilisierung des Preisniveaus.“
Mit Blick auf das abgelaufene Jahr 2009 haben sich auch in München die Rahmenbedingungen am Markt für Büroimmobilien verändert. Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise hinterließ auch am Münchner Büroimmobilienmarkt ihre Spuren. Die wachsende Unsicherheit über die eigene wirtschaftliche Zukunft führte vermehrt dazu, dass Unternehmen bei der Suche nach Büroflächen im Vergleich zu früheren Jahren eine deutliche Zurückhaltung an den Tag legten. Dies zeigt sich insbesondere bei den Vermietungszahlen. Zum Jahresende 2009 betrug der kumulierte Vermietungsumsatz rund 509.700 Quadratmeter, das Ergebnis aus dem Jahr 2008 wurde damit um 34 Prozent deutlich unterschritten. Bei den Eigennutzungen wurden gegenüber 2008 kaum Anteilsverschiebungen registriert. Wie bereits im Vorjahr belegten sie rund 7 Prozent am Gesamtumsatz.
Obwohl 2009 hinsichtlich des Volumens an neu fertig gestellten Büroflächen gegenüber 2008 nur ein geringer Zuwachs von rund fünf Prozent zu verzeichnen war, erhöhten sich die zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermieteten Flächen um mehr als das Doppelte. Zusammen mit den rückläufigen Vermietungszahlen stieg demzufolge auch der Büroflächenleerstand in München gegenüber dem Vorjahr um rund acht Prozent an und liegt nun bei 1,36 Millionen Quadratmetern. Die Leerstandsquote lag zum Jahresende bei 7,3 Prozent. Angesichts des hohen für 2010 projektierten Fertigstellungsvolumens, dessen spekulativer Anteil zum aktuellen Zeitpunkt bei ca. 60 Prozent liegt, ist auch in naher Zukunft noch von weiter steigenden Leerstandszahlen auszugehen.
Rainer Knapek, Head of Agency bei CBRE in München, sieht dennoch positive Aspekte: „Der Markt hat gezwungener Maßen schnell auf die Wirtschaftskrise reagiert. Die Realisierung vieler Projekte wurde verschoben, die Pläne liegen wieder in der Schublade.“ Der Immobilienexperte rechnet auch in 2010 mit einem schwierigen Marktumfeld, wobei „ein Funken Optimismus durchaus seine Berechtigung hat“. Innerhalb Deutschlands, so Knapek, sei München hinsichtlich des Vermietungsvolumens weiterhin der aktivste Bürostandort.
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