Aufgrund ihrer Verunsicherung wollen sich viele Immobilienbesitzer nun wieder einen Überblick darüber verschaffen, wie es um ihre Immobilie steht. Doch wie lässt sich der Immobilienwert am besten bestimmen und der eigene Grund und Boden am zuverlässigsten schätzen?

Denn nicht nur in den USA und anderen Ländern haben sich die objektiven Verkaufswerte von Immobilien im Zuge der Krise stark verändert, sondern auch in Deutschland macht sich dieses Phänomen in der einen oder anderen Region bemerkbar. Experten raten dazu, ein derartige Schätzung vornehmen zu lassen, unabhängig davon, ob es sich um ein eigenständig oder gewerblich genutztes Objekt handelt.

Professionelle Begutachtung

Den derzeitigen Wert von Grundstücken und Immobilien können professionelle Gutachter am besten beurteilen. Bei zuverlässigen Sachverständigen können Besitzer von Häusern oder Grundstücken eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Derartige Gutachter prüfen auf Grundlage der Kriterien der Sachverständigenverordnung (SVO) sorgfältig und präzise, wie hoch der Wert der eigenen Immobilie nach der Finanzkrise anzusiedeln ist. Eine wichtige Rolle spielen dabei unter anderem die Lage und der Zustand des Objekts. Wer eine derartige professionelle Bewertung vornehmen lässt, kann Klarheit über den Marktwert seiner Immobilie gewinnen.

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Noch im Jahr 2009 dümpelte der Immobilien-Neubaumarkt in Nordrhein-Westfalen vor sich hin, in diesem Jahr erfolgte nun die Trendwende. Laut Dr. Christian Badde, Vorstandsvorsitzender der Westdeutschen Landesbausparkasse (LBS West), stiegen bereits im vierten Quartal des vergangenen Jahres die Baugenehmigungen in NRW um 23,2 Prozent. Andere Immobilien News über die Region offenbaren eine ähnliche Entwicklung.

Die LBS West meldet eine spürbare Erholung des Immobilienmarktes. Wie aus weiteren Immobilien News hervorgeht, stieg das Bruttoneugeschäft im ersten Quartal des Jahres 2010 um 17,8 Prozent. Auch die Bausparsumme verzeichnete einen Zuwachs von zehn Prozent auf zirka 2,3 Milliarden Euro.

Doch auch im ökologischen Bereich macht NRW bei den Immobilien News von sich reden: Anfang dieser Woche eröffnete Bundesverkehrsminister Peter Ramsauer (CSU) in Essen ein Plus-Energie-Haus. Das Öko-Haus erzeugt zweimal so viel Strom wie die Bewohner verbrauchen und der Überschuss könnte entweder ins Stromnetz eingespeist oder aber auch für den autarken Betrieb eines E-Autos genutzt werden. Nun soll ein weiteres Plus-Energie-Haus in Berlin seinen Testbetrieb aufnehmen.

Konzipiert ist die Öko-Immobilie mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern für eine Familie. Sie erhält zudem ein E-Auto, das ebenso Testzwecken dient. Erstmals aufgetaucht ist das Haus bei den Immobilien News im vergangenen Jahr, als das Plus-Energie-Konzept in Washington den ersten Preis beim internationalen Wettbewerb Solar Decathlon gewann. Zur Stromerzeugung dienen Photovoltaikmodule, die sich an der Fassade und auf dem Flachdach befinden.

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Aktuelle Immobilien News bestätigen die fast konstant gebliebenen Preise bei Kauf und Verkauf am nordrhein-westfälischen Wohnimmobilienmarkt. Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat auf diesem Sektor kaum Spuren hinterlassen. Allerdings ist ein leichter Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen in einigen Großstädten zu verzeichnen. Wie der Preisspiegel NRW-Wohnimmobilienmarkt 2010 des Immobilienverbandes IVD-West zeigt, zogen dafür die Mieten für Wohnungen in Großstädten mit mehr als 300 000 Einwohnern an.

Nicht neu bei den Immobilien News in NRW ist die nach wie vor starke Nachfrage privater Käufer; teilweise erhöhte sie sich sogar. Die Ursachen hierfür sieht der Immobilienverband IVD-West vor allem in der Wertbeständigkeit der Immobilien, die in wirtschaftlich eher unbeständigen Zeiten zahlreiche Anleger anlockt.

Ein weiterer Grund für den erhöhten Erwerb von Wohnimmobilien sind die in den letzten drei Jahren gestiegenen Kaltmieten in größeren Städten Nordrhein-Westfalens. Vorteilhaft für Kaufinteressenten ist dabei, dass die Preise für Wohneigentum im Jahr 2009 leicht gesunken sind. Die Immobilien News für die Region NRW belegen darüber hinaus einen Rückgang der Verkaufspreise von zirka fünf Prozent in mittelguten Lagen. Betroffen sind davon nordrhein-westfälische Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 100 000 und 300 000.

Den größten Immobilien-Preiseinbruch verzeichneten Mönchengladbach und Gelsenkirchen; hier fielen die Verkaufspreise um 19 beziehungsweise 20 Prozent. In den Großstädten mit mehr als 300 000 Einwohnern gab es eher leichte Preiseinbrüche, wie Immobilien News belegen.

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Durch den weltweiten Zusammenbruch der Immobilienmärkte verzeichnete auch das Segment Luxusimmobilie deutliche Einbrüche, da zahlreiche Vermögende von der Finanzkrise direkt betroffen waren. Allerdings erholt sich der Markt langsam und dem aktuellen “Wealth Report 2010″ ist zu entnehmen, dass wohlhabende Personen wieder bereit sind, vor allem in Luxusimmobilien zu investieren. Diese sollten nach Möglichkeit qualitativ hochwertig sein, denn das garantiert eine gute Wertstabilität.

Bedingt durch die Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise waren zeitweilig auch Luxusimmobilien im Wert gefallen. Die Preise steigen dem “Wealth Report 2010″ allerdings bereits wieder. Der Preis einer Luxusimmobilie wird durch ihre Lage bestimmt. Daher spielt dieses Kriterium eine entscheidende Rolle. Besonders gefragt sind daher weltweite Metropolen wie New York City. Der Big Apple konnte sogar London den Rang als teuerstes Immobilienpflaster abjagen.

Doch auch in deutschen Metropolen wie Hamburg steigt die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien. In der begehrten Hafencity kosten Wohnungen laut Angaben im Marktbericht von Grossmann & Berger bis zu 25 Euro netto Kaltmiete je Quadratmeter. Doch von den hohen Preisen lassen sich die Käufer nicht abschrecken. Bis zu 15 000 Euro pro Quadratmeter investieren hier Interessenten für eine luxuriöse Eigentumswohnung in bester Lage. Nun reagieren auch Investoren und erweitern das Angebot an Premiumimmobilien. Dabei ist auffällig, dass sowohl die Anzahl der angebotenen Luxusimmobilien als auch deren Preise eine neue Dimension erreicht haben, wie aus einer Studie von BulwienGesa hervorgeht.

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Mit 1,77 Millionen Einwohnern ist Hamburg die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Geht es nach dem Plan „Metropole Hamburg – Wachsende Stadt“, so kalkuliert der Senat der Hansestadt mit mehr als zwei Millionen Einwohnern an Elbe und Alster in den nächsten Jahren. Das größte Problem: Die Nachfrage nach Immobilien in Hamburg ist weitaus größer als das Angebot. Diese Diskrepanz macht den Markt für Immobilien in Hamburg zu einem der wertstabilsten Märkte in Deutschland.

„Jahr für Jahr fehlen rund 6.000 Wohnungen in Hamburg“, erklärt Jörn Olaf Ridder, Leiter Wohnimmobilien beim Anbieter Grossmann & Berger. Die Folge: Wohnen wird in der Hansestadt immer teurer. Das gilt nicht nur für das prestigeträchtige Viertel Hafen City, das neu entstandene Wohnviertel rund um die altehrwürdige Speicherstadt. Hier haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Hamburg bei bis zu 11 500 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Auch in den Elbvororten, auf der westlichen Alsterseite und in Uhlenhorst muss man bei Preisen zwischen 2.700 und 5.000 Euro pro qm für eine Eigentumswohnung in Hamburg tief in die Tasche greifen. Überdurchschnittlich hohe Preissteigerungen verzeichneten die Immobilienprofis von Großmann & Berger auch in Szenevierteln wie St. Georg oder Sternschanze.

Die Mietpreise für eine Wohnung in Hamburg bewegen sich sechs und 12 Euro pro Quadratmeter (Altona) und 12 bis 24 Euro/qm (Hafen City). Bleibt die Frage: Wann baut Hamburg Wohnungen für Normalverdiener? Stadtentwicklungssenatorin Anja Hajduk (46, GAL) dazu in einem Interview mit BILD HAMBURG am 12. Januar 2010: „In diesem und auch im nächsten Jahr werden wir verstärkt Flächen für Geschosswohnungsbau ausweisen. Wenn es um Neubauprojekte geht, wollen wir uns verstärkt um die Entwicklung innerstädtischer Bereiche kümmern.“ Das „Bauen auf der grünen Wiese“ und am Rande der Stadt, so die Senatorin weiter, könne nicht der Weisheit letzter Schluss sein. Hajduk in BILD: „Es gibt eine Tendenz, in die Innenstadt zu ziehen. Deshalb ist Nachverdichtung richtig. Nur Mäkeln über steigende Mietpreise geht nicht.“

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Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd e.V. hat am 30. Juni 2009 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Frühjahrsmarktbericht „Wohnimmobilien-Kaufobjekte Bayern“ vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Immobilienpreise sowie Markttrends des bayerischen Kaufimmobilienmarktes. „In München“, berichtet Professor Dr. Stephan Kippes, „bleibt die Tendenz weiterhin klar steigend. Bayernweit entwickelten sich die Immobilienpreise für die einzelnen Objekttypen sehr unterschiedlich.“Grundsätzlich, so Professor Dr. Kippes, seien derzeit zwei unterschiedliche Effekte festzustellen. Zum einen sei eine deutliche Hinwendung zur Immobilie als weitestgehend krisensichere Anlageform zu beobachten, zum anderen, würden sich viele Menschen in Zurückhaltung beim Immobilienkauf üben, da sie entweder um ihren Arbeitsplatz fürchteten oder diesen bereits verloren hätten. Kippes: „Der erste Effekt ist hierbei deutlich stärker ausgeprägt und überlagert den zweiten ganz klar.“

Die Rückkehr zur Immobilienanlage liegt nach Ansicht der Experten nicht zuletzt an einem gewissen Misstrauen der Anleger zu reinen Bankprodukten, aber auch an einer Angst vor Inflation. Die Anleger seien vielfach durch die Finanzmarktkrise und ihre Auswirkungen tief greifend verunsichert und wollten sich mit „Substanzwerten“ schützen. Trotz der derzeitigen gesamtwirtschaftlichen Situation tendierten die Immobilienpreise daher vielerorts mitunter steigend bzw. stabil.

Während in Südbayern für alle Objekttypen steigende Preise zu verbuchen waren – die Anstiegsraten lagen in dieser Region zwischen + 8,2 % bei den Wohnbaugrundstücken für Einfamilienhäuser und + 0,6 % bei den neu gebauten Eigentumswohnungen – tendierten die Preise für die verschiedenen Objekttypen im Frühjahr 2009 in Nordbayern uneinheitlich. Rückgänge verbuchten beispielsweise Objekttypen wie Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser (- 0,2 %), Doppelhaushälften (- 3,3 %) sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (- 1,7 %) und Neubau (- 3,4 %). Zulegen konnten dagegen die Preise für Geschossbaugrund (+ 6,2 %), freistehende Einfamilienhäuser (+1,5 %) sowie Reihenmittelhäuser (+2,8 %).

Die Immobilienpreise in München liegen deutlich über dem Durchschnitt der bayerischen Großstädte. Im Frühjahr 2009 verzeichnete der Immobilienmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt einen weiteren Preisanstieg. Augenfällig: Alle Objekttypen und Wohnwerte entwickelten sich hier tendenziell steigend. Am deutlichsten stiegen die Preise jedoch für den Geschossbaugrund (guter Wohnwert +6,5 %). Auch die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser legten deutlich zu. Hier gab es gegenüber dem Vorjahr eine Veränderung von + 4,5 %.

Bayernweit stiegen die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser (gute Wohnlage) im Vergleich zum Vorjahr um +4,1 %. Werte für Geschossbaugrund blieben dagegen auf dem Niveau von 2008 – bei 425 Euro. Der schon im Herbst 2007 bemerkbare leicht rückläufige Trend bei den Preisen für freistehende Einfamilienhäuser hat sich auch im Frühjahr 2009 fortgesetzt. Hier gingen die Werte im Vergleich zum Vorjahr um -1,1 % zurück. Bei den Reihenmittelhäusern blieben die Preise im bayerischen Durchschnitt stabil bei 253.000 Euro. Doppelhaushälften verzeichnen nach dem leichten Preisrückgang im Frühjahr 2008 erneut steigende Werte. Die Veränderung zum Vorjahr lag hier bei +0,9 %.

Im Einzelnen bezog Professor Dr. Stephan Kippes verschiedene Trends, bezogen auf das Frühjahr 2009, in seine Betrachtung ein. Die sehr hohen Baugrundpreise dämpfen das Marktgeschehen in München und den bayerischen Großstädten. Ein Baugrundanteil von rund 64 %, wie er etwa in München zu verzeichnen ist, bedeutet, dass ein Bauherr fast zwei Drittel der gesamten Kosten für den Baugrund investieren muss. In einem durchschnittlichen Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus, guter Wohnwert, in München von 750.000 Euro sind immerhin 483.000 Euro für die Immobilien Grundstücke enthalten. Das Budget für die eigentliche Bebauung liegt in München somit bei rund 36 %. Noch höher als in München liegt der Baugrundanteil in Ingolstadt. Hier lag der Wert im Frühjahr 2009 bei 67 %.

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Foto: Björn C. Siemsen

Die Gleichung war einfach und sie hatte lange Zeit Gültigkeit: Wer Immobilien besitzt, braucht die Inflation nicht zu fürchten. Eine langfristige Studie zeigt, dass dies nicht immer zutreffend sein muss. Die Hoffnung, wonach sich Anleger durch den Kauf von Wohnungen oder Büros grundsätzlich gegen Inflation wappnen können, scheint trügerisch. Seit 1975 sind die Verbraucherpreise aktuellen Studien zufolge in Deutschland stärker gestiegen als Mieten und Preise vieler Immobilien. Das Analysehaus Bulwien Gesa ermittelt seit 1975 eine Verteuerung des normalen Lebensunterhaltes um 130 Prozent. Dies vergleicht Bulwien mit einem selbst errechneten Index von Mieten und Gebäudepreisen in 125 Städten, der nur um 105 Prozent zunahm.

Wie die Süddeutsche Zeitung berichtet, widerspricht dies der gängigen These, nach der die Inflation den Wert von Immobilien nach oben treibt und ein Investment in diese Sachwerte deshalb eher vor der Geldentwertung bewahrt als der Kauf von Aktien oder Staatspapieren. „Wohnimmobilien bieten keinen generellen Inflationsschutz“, warnt Udo Scheffel, Chef des Wohnungsunternehmens GBW, das auch Auftraggeber für die Studie war.

Augenfällig: Büros und andere Gewerbeimmobilien halten sich laut Bulwien wesentlich schlechter als Wohngebäude. Dies geht auch aus einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft hervor. Denn: Obwohl Gewerbemieten meistens an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt werden, stieg der Bulwien-Index für Mieten und Wertsteigerung nur um 80 Prozent – bei Wohngebäuden liegt er dagegen bei 120 Prozent. Dennoch beweg sich dieser Wert noch unter den Verbraucherpreisen.

Insgesamt divergieren die Immobilienpreise: Städte mit relativ schwacher wirtschaftlicher Entwicklung verlieren kaufkräftige Bewohner, Mieten und Kaufpreise stagnieren. Beispiel Bremen: Seit 1975 stiegen die Immobilienpreise in der Hansestadt in jedem Jahr im Schnitt um nicht mehr als zwei Prozent.

In boomenden Ballungszentren sieht die Situation anders aus. In München beispielsweise nahm der Index im Schnitt um mehr als drei Prozent zu. Wer in der „Weltstadt mit Herz“ investieren will, kann Mieten und Verkaufspreise erzielen, die stärker als die Inflation zunehmen. Die Renditen bei neuen Investments sind aufgrund hoher Kaufpreise häufig nicht besonders üppig, allerdings sind auch meist keine Reinfälle wie in wirtschaftlich schwächeren Städten zu befürchten, wo Preise und Mieten öfter stark nachgeben. Dies trifft beispielsweise auf Berlin und andere ostdeutsche Städte zu, insbesondere seit dem Ende des künstlich herbeigeführten Booms durch die Steuervorteile Anfang der Neunzigerjahre.

Insgesamt entwickelten sich die Immobilienpreise in den ehemaligen alten Bundesländern im Segment „Wohnen“ laut Studie leicht höher als die Verbraucherpreise, aber mit Unterschieden. „Der Vergleich zeigt überdurchschnittliche Werte im Süden und Westen Deutschlands, aber unterdurchschnittliche im Norden und Osten”, erklärt Udo Scheffel.

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