Die Erstellung eines Mietspiegels

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Die Erstellung eines Mietspiegels obliegt den Gemeinden gemeinsam mit Vertretern der Mieter- und Vermieterseite. Dazu gehören  das Bauamt einer Stadt oder das städtische Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen, Ortsvereine des Deutschen MIeterbundes. Weiterhin an der Erstellung des Mietspiegels sind die Haus-, Grund- und Wohnungseigentümervereine der betreffenden Gemeinde, ortsansässige Immobilienverbände, Institute für Strukturpolitik und Stadtforschung sowie für angewandte Sozialwissenschaften. Ferner auch ortsansässige Institute für empirische Marktanalysen sowie Gutachterausschüsse oder einzelne Sachverständige.Gemeinde und Verbände müssen sich auf Sachverständige oder Gutachterausschüsse einigen und diese gemeinsam mit der Erstellung des Mietspiegels beauftragen. Das gilt insbesondere dann, wenn ein ortsfremder Ausschuss oder Sachverständiger hinzugezogen wird. Ferner muss ein Datenschutzbeauftragter oder eine Aufsichtsbehörde für Datenschutz hinzugezogen werden.

Die Datenerhebung zur Mietspiegelerstellung

Die Methoden zur Datenerhebung bei der Erstellung eines Mietspiegels hängen von mehreren Kriterien ab:

  • soll ein einfacher oder ein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden?
  • Wie detailliert sollen die Angaben im Mietspiegel sein?
  • Welche Daten stehen zur Verfügung?

Bei der Beschaffung der notwendigen Daten kann auf bereits vorhandene Auswertungen zurückgegriffen werden. Alternativ können neue Daten erhoben werden.

Beim einfachen Mietspiegel gibt es keine rechtliche Vorschrift, wie die Angaben erstellt werden müssen. Daher werden häufig bestehende Datenquellen ausgewertet.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel ist dies nicht zulässig. Dieser soll ein repräsentatives Bild des Wohnungsmarktes wiedergeben. Hierzu werden Mieter und Vermieter in schriftlicher oder telefonischer Form befragt. Auch Hausbesuche sind möglich. Es handelt sich bei diesen Befragungen um eigenständige Primärerhebungen; die Daten müssen allein zum Zweck der Mietspiegelerstellung erhoben werden. Die Befragungen sollen Zufallsstichproben sein – und jede geeignete Wohnung kann theoretisch betroffen ein. Die Adressen von Stichprobenwohnungen finden sich in Haushalts- oder Gebäudedateien einer Gemeinde. Aus diesen Dateien werden elektronisch die Wohnungen herausgefiltert, die den geforderten Anforderungen nicht entsprechen. Der Gesamtbestand geeigneter Wohnungen ergibt dann die so genannte Bruttostichprobe.

Während der Befragungen können sich Ausfälle ergeben, zum Beispiel durch

  • Leerstand
  • Mieter oder Vermieter, die nicht befragt werden können oder nicht auffindbar sind
  • Teilnahmeverweigerung
  • unvollständige oder fehlerhafte Interviews und Fragebögen
  • bestehende Mietpreisbindungen.

Ist die Bruttostichprobe um diese Ausfälle bereinigt, ergibt sich die endgültige Ergebnisstichprobe der mietspiegelrelevanten Wohnungen. Diese Datensammlung muss eine repräsentative Anzahl von Fragebögen und Interviews aufweisen, um ein reales Bild der Wohn- und Mietensituation einer Gemeinde zu zeigen und somit auch als Mietspiegel anerkannt zu werden. Die Anzahl der geforderten Fragebögen und Interviews hängt ab

  •  von der Größe der Gemeinde
  • der Wohnungsmarktstruktur und
  • den Wohnwertmerkmalen, die im Mietspiegel Berücksichtigung finden sollen.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu erstellt werden. Gleichzeitig müssen ihn die Gremien, die an seiner Erstellung mitgewirkt haben, anerkennen. Zur Gültigkeit ist es des Weiteren erforderlich, dass bei einer Veröffentlichung neben allen Mitwirkenden

  • die Grundlagen
  • die Geltungsbereiche
  • Datum und Zeitraum der Datenerhebungen und
  • der Herausgeber

genannt werden. In der Regel werden Mietspiegel von der Gemeinde veröffentlicht. Dort können sie auch eingesehen und meist gegen eine Gebühr erworben werden. Viele Gemeinden nutzen ihre Internetseiten zur Veröffentlichung des Mietspiegels oder bieten einen Download an.

Welche Wohnungen dürfen in einen Mietspiegel einfließen?

Wohnungen, deren Daten in die Erstellung eines Mietspiegels einfließen sollen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Diese sind:

  •  Die Wohnung muss in dem Bezirk oder der Gemeinde liegen, für den oder die der Mietspiegel erstellt werden soll.
  • Es finden nur diejenigen Wohnungen Berücksichtigung für den Mietspiegel, deren Mieten innerhalb der letzten vier Jahre neu vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Absatz 2 BGB). Hier spricht man von Neuvertragsmieten beziehungsweise geänderten Bestandsmieten. Die Erhöhung oder Änderung von Betriebskosten spielt keine Rolle.

Folgende Wohnungen fließen nicht in die Datenerfassung für den Mietspiegel ein:

  • Wohnungen, die nach dem ersten und zweiten Förderweg nach II. WoBauG gefördert wurden. Wohnungen aus dem dritten Förderweg werden berücksichtigt, wenn Mietbegrenzungen festgelegt sind.
  • Wohnungen mit durch Förderzusage festgelegten Mieten gemäß Wohnraumförderungsgesetz
  • sonstige geförderte Wohnungen mit vorgegebenen Mieten und deren Erhöhungen
  • Wohnungen in Sanierungsgebieten, für die die Grundlagen der Sanierungssatzung greifen, zum Beispiel KfW-Förderprogramme mit ausschließlich zinsverbilligten Darlehen
  • unvermietete, leer stehende oder vom Eigentümer in Eigennutzung bewohnte Wohnungen
  • gewerblich genutzte Wohnungen
  • vorübergehend vermietete Wohnungen nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB
  • Wohnungen für Menschen mit dringendem Wohnbedarf unter der Trägerschaft von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder der Wohlfahrtspflege.
  • Wohnungen in Jugend- oder Studentenwohnheimen. Wohnungen in Seminaren, Wohnheimen, Heimen und Internaten werden nicht berücksichtigt, wenn die Miete zur Abdeckung von Serviceleistungen genutzt wird
  • Wohnungen mit kompletter Möblierung oder Teilmöblierung sowie untervermietete Wohnungen
  • Wohnungen unter Gefälligkeitsmietverhältnissen, beispielsweise das Vermieten von Wohnungen an Verwandte zu besonders geringen Mieten.

Darüber hinaus gibt es Wohnraum, dessen Einbeziehung in den Mietspiegel der Entscheidung der erstellenden Gremien obliegt. Hierbei spielen die örtlichen Gegebenheiten eine Rolle. Hat eine Gemeinde zum Beispiel besonders viele Werks- oder Dienstwohnungen, so können diese ebenfalls in den Mietspiegel einfließen. Gleiches gilt für Wohnhäuser mit weniger als drei Wohnungen, Wohnungen mit Gemeinschaftsküchen und Gemeinschaftsädern für alle Mieter sowie teilweise untervermietete Wohnungen.

Ein Kommentar zu “Die Erstellung eines Mietspiegels”
  1. […] In den folgenden Beiträgen erhalten Sie Angaben zu den Gremien, die einen qualifizierten Mietspiegel anfertigen dürfen. Ebenfalls lesen Sie, welche Verbände den qualifizierten Mietspiegel anerkennen […]

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