Gewerbeimmobilien: Höhere Leerstände in Metropolen
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Das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) hat die Büromarktdaten für das dritte Quartal 2009 veröffentlicht. Im Mittelpunkt dieser Betrachtung stehen die Märkte für Gewerbeimmobilien in verschiedenen deutschen Großstädten.
Beispiel Frankfurt am Main. In den ersten neun Monaten wurde im Marktgebiet der Hessen-Metropole ein Büroflächenumsatz von 297.300 Quadratmeter erfasst. Im Vergleich zum kumulierten Umsatz des Vorjahres bedeutet dies einen Rückgang um satte 20 Prozent. Dennoch erwarten die Immobilienexperten von CB Richard Ellis für die letzten Wochen 2009 eine Erholung bei den Vermietungsleistungen – allerdings kann das Umsatzniveau der vergangenen Jahre nicht erreicht werden.
Mit einer erzielbaren Spitzenmiete von 38,00 Euro pro Quadratmeter monatlich präsentiert sich das Preisniveau des Frankfurter Büroimmobilienmarktes nach wie vor relativ stabil. Lediglich eine verhaltene Mietpreissteigerung wurde auf dem auf dem Höhepunkt des Immobilienzyklus verzeichnet. Während der aktuellen Abschwächung des Marktes gab es dementsprechend nur einen verhältnismäßig leichten Rückgang.
Da kaum noch großflächig spekulative Projekte realisiert werden, kommen auch bis Ende 2011 – nach heutigem Stand – relativ wenig unvermietete Flächen auf den Markt. Rund 75 Prozent aller Büroneubau- bzw. Sanierungsflächen sind bereits vorab vermietet oder an Eigennutzer vergeben.
„Auf dem Frankfurter Büroimmobilienmarkt sind sehr leichte Erholungstendenzen, früher als erwartet, zu erkennen“, erläutert Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt die Situation, „wir erhoffen uns für Mitte 2010 eine spürbarere Erholung des Marktumfeldes.“
Überraschend: Vor dem Hintergrund der globalen Wirtschaftskrise, die auch in Deutschland viele Unternehmen in wirtschaftliche Turbulenzen brachte, konnte sich der Bürovermietungsmarkt München in den vergangenen neun Monaten vergleichsweise erfolgreich behaupten. Das Umsatzvolumen, das bislang erreicht wurde, liegt in der bayerischen Landeshauptstadt rund 35 Prozent unter Vorjahresniveau. Der aktuelle Jahreszwischenstand von rund 387.700 Quadratmeter (inklusive Eigennutzungen) ist laut CB Richard Ellis als „respektabel“ zu bewerten.
Das dritte Quartal schnitt dabei nur geringfügig schwächer ab als die Monate April bis Juni 2009. Großen Anteil daran hatte dabei der flächenintensivste Mietvertragsabschluss in München seit mehr als einem Jahr, den die „Frosch Touristik GmbH“ tätigte. Das Unternehmen mietete rund 21.800 Quadratmeter im IVG-Neubauprojekt „An den Brücken.“
„Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind nach wie vor angespannt, dennoch bieten sich am Markt vermehrt Chancen durch eine wachsende Sondierungsnachfrage“, so Rainer Knapek, Head of Agency München, „der gestiegene Kostendruck veranlasst die Unternehmen immer mehr zur Analyse nachhaltiger Flächenalternativen. Flexibilität ist ein wichtiger Verhandlungspunkt, weil langfristige Planungen und die dazugehörige Anpassung der Mietflächenkonzepte momentan schwer fallen. Das ist auch ein Grund, warum sich der Prozess der Mietflächensuche bis zum Abschluss oft langwierig gestaltet.“
Unter dem Einfluss eines gestiegenen spekulativen Fertigstellungsvolumens erhöhte sich trotz weiterhin beachtlicher Umsatzzahlen der Leerstand am Münchner Büroimmobilienmarkt leicht. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl unvermieteter Flächen um rund sieben Prozent. Die Leerstandsquote erhöhte sich um 0,3 Prozentpunkte und liegt aktuell bei 7,2 Prozent.
Das Niveau der erzielbaren Spitzenmiete liegt zum Ende des dritten Quartals 2009, wie schon zu Jahresbeginn, bei einem Wert von 31,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Auch wenn die Nachfrage nach erstklassig ausgestatteten Büroflächen in den Münchner Toplagen rund um den Altstadtring nach wie vor gegeben ist, wird das Spitzenmietpreisniveau wieder zunehmend durch so genannte „Incentives“ getragen. Im Vergleich zu 2008 reduzierte sich die Spitzenmiete um rund zwei Prozent. Auch in naher Zukunft gehen die Experten davon aus, dass das Mietpreisniveau noch geringfügig nachgeben wird. Angesichts der erfahrungsgemäß geringen Volatilität des Münchner Büroimmobilienmarktes kann ein drastischer Mietpreisrückgang allerdings ausgeschlossen werden.
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