Gewerbeimmobilien: Im Westen nichts Neues
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Der Markt für Büroimmobilien in den Ruhr-Metropolen Essen und Dortmund notiert deutlich hinter dem Vorjahresergebnis. Mit einem Flächenumsatz von 48.000 m² konnte der Essener Büromarkt im ersten Halbjahr 2009 nicht mit den Ergebnissen der beiden Vorjahre mithalten und liegt gut 41 Prozent unter dem Umsatz von 2007 sowie um über 45 Prozent unter dem Vergleichswert von 2008. In Dortmund wurden sieht es ähnlich aus: 30.000 m² Bürofläche wurden in der Bierstadt umgesetzt – ein Rückgang um knapp 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.Hintergrund des Umsatzrückgangs in Dortmund sind laut „City News“ fehlende Großabschlüsse über 5.000 m². Die dazugehörigen Zahlen werden von BNP Paribas Real Estate Anfang August 2009 veröffentlicht.
Augenfällig: In Essen verlief insbesondere das zweite Quartal 2009 sehr ruhig. „Mit nur einem Abschluss über 5.000 m² blieben große Verträge, die vor allem in den vergangenen Jahren für den Essener Büromarkt typisch waren, nahezu aus“, erläutert Christian Rosen, Niederlassungsleiter Essen der BNP Paribas Real Estate GmbH. Auf dem ersten Platz der nachfragenden Branchen liegen wieder die Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen (Umsatzanteil: ca. 34 %). In Dortmund rangieren die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (rund 29 %), Beratungsgesellschaften (knapp 25 %) sowie die öffentliche Verwaltung (ca. 17 %) vorne. Nebenlagen waren im Gegensatz zu den vergangenen Jahren mit über der Hälfte des Umsatzes besonders nachgefragt.
Der Leerstand stieg in Essen innerhalb des vergangenen Jahres auf 149.000 m². Die Konzentration auf neue und hochwertige Flächen zeigt sich besonders bei leer stehenden Büros mit moderner Flächenqualität: Diese reduzierten sich sogar um über 14 Prozent und machten zur Jahresmitte nur noch 24 Prozent des Gesamtleerstands aus. Die Leerstandsrate ist wieder leicht erhöht und liegt bei 4,4 Prozent. Im ersten Quartal 2009 stieg der Leerstand in Dortmund wieder an, nachdem er zuvor über einen Zeitraum von mehreren Monaten hinweg gesunken war. Zur Jahresmitte liegt das Volumen leer stehender Flächen in etwa wieder auf Vorjahresniveau (plus 4 % auf 105.000 m²). Die Leerstandsquote ist damit im Vergleich zum ersten Halbjahr 2008 leicht gestiegen und liegt derzeit bei 3,8 Prozent.
Im Zuge von mehreren umfangreichen Eigennutzerprojekten sind die Flächen im Bau in Essen noch einmal deutlich angewachsen (auf 225.000 m²). Davon sind allerdings nur knapp acht Prozent auf dem Markt verfügbar. Das insgesamt zur Verfügung stehende Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) erhöhte sich um knapp 18 Prozent auf 166.000 m². In Dortmund sind durch den Baubeginn mehrerer Projekte die Flächen im Bau um etwa 50 Prozent angewachsen. Sie liegen bei 58.000 m². Da einige Gebäude wie beispielsweise der Westfalentower spekulativ gebaut werden, sind auch die verfügbaren Flächen im Bau angestiegen und liegen inzwischen bei 41.000 m². Das insgesamt verfügbare Flächengebot erhöhte sich um fast 22 Prozent auf aktuell 146.000 m².
In Essen lag die Spitzenmiete im zweiten Quartal 2009 bei 13,50 Euro pro Quadratmeter. Im Verlauf des vergangenen Jahres war sie auf 13 Euro pro qm gesunken. In Dortmund hatte die Spitzenmiete Ende 2008 ebenfalls bei 13,50 Euro pro Quadratmeter gelegen. Im Anschluss daran war ein Rückgang zu beobachten, zur Jahresmitte 2009 liegt der Wert nun bei 12,50 Euro/qm. Vor allem im Bereich Rheinlanddamm und im Citykern wird dieser Mietpreis erreicht. „Für das Gesamtjahr gehen wir für Essen von einem Umsatz in einer Größenordnung von etwa 100.000 m² aus. Das ist deutlich weniger als in den vergangenen zwei Jahren, aber mehr als im Zehn-Jahres-Durchschnitt von rund 87.000 m²“, so Christian Rosen, „zwei erwartete Großabschlüsse mit insgesamt etwa 30.000 m² stimmen uns auch für das zweite Halbjahr optimistisch. Vor dem Hintergrund der begrenzt verfügbaren modernen Flächen ist ein weiteres, deutliches Nachgeben der Spitzenmiete derzeit noch nicht absehbar. Für Dortmund erwarten wir ausgehend von einer weiterhin konstanten Nachfrage einen soliden Flächenumsatz in der Größenordnung von etwa 60.000 m².“
Da neue Projekte derzeit nicht in Angriff genommen werden, gehen Immobilienprofis wie Christian Rosen von einem „stabilen bis sinkenden Angebot der verfügbaren Flächen im Bau“ aus. Auch bei den Spitzenmieten sei ein weiterer Rückgang nicht auszuschließen, teilte BNP Paribas Real Estate mit.
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