Immobilien: Der große Krisen-Test
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Die Finanzkrise fördert den Ruf von Immobilien als sicherer Kapitalanlage. Die WirtschaftsWoche spricht vom „psychologischen Comeback“ der deutschen Wohnimmobilien, weil sich Wohnungen und Häuser neben dem Gold als krisensicher erweisen.
Das Magazin ließ jetzt Wohntrends wie Landflucht und Überalterung bzw. deren Auswirkungen auf Kauf- und Mietpreise von Immobilien durch die renommierte Immobilienberatung Bulwien Gesa analysieren. Wichtigstes Ergebnis von 50 deutschen Großstädten: Immobilien bieten gerade jetzt, in wirtschaftlich unsicheren Zeiten, die vielerorts gesuchte Stabilität. In sechs der insgesamt 50 analysierten Städte erwarten die Immobilienprofis von Bulwien Gesa steigende Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, in 38 Zentren konstante Preise, in sechs Städten wird mit einem Preisrückgang gerechnet.
Insbesondere Großstädte wie Berlin, Hamburg, München, Köln oder Frankfurt schneiden gut ab. So wird beispielsweise in 27 Stadtteilen dieser fünf Metropolen mit einer Preissteigerung gerechnet, in 34 erwartet Bulwien Gesa eine Preisstagnation, in 21 Stadtvierteln sind Preisrückgänge möglich. „Eine Preisblase wie in London oder in Paris hat es in Deutschland nicht gegeben“, erklärte Hartmut Bulwien gegenüber der WirtschaftsWoche. Dafür, so der Immobilienexperte, genüge ein Blick auf Berlin. Kostete in der Hauptstadt ein Quadtratmeter bei einer Neubauwohnung im Jahr 1998 noch 2.600 Euro im Schnitt, so waren es im Jahr 2008 nur 2.500 Euro. Absoluter Tiefpunkt dieser Preisentwicklung, so Bulwien, sei das Jahr 2006 gewesen, als die Quadratmeterpreise bei 2.350 Euro lagen. Tobias Just, Immobilienanalyst von Deutsche Bank Research, sieht es ähnlich: „Das Risiko eines Preiseinbruchs ist in Deutschland relativ gering, weil hier nicht übertrieben viel gebaut wurde.“ Im Gegenteil: Seit 2000 ist das Bauvolumen um 46 Prozent gesunken, die Zahl der jährlich ausgestellten Baugenehmigungen befindet sich auf rasanter Talfahrt.
Die Analyse von Bulwien Gesa von Mieten und Preisen für Neubauwohnungen in 50 deutschen Städten sieht „sehr hohe Preise“ vor allem in Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Freiburg im Breisgau, Hamburg, Köln, München, Münster, Stuttgart und Wiesbaden.
Hoch einzustufen sind die Quadratmeterpreise zwischen sechs und 11 Euro auch in Bremen, Karlsruhe, Mainz und Nürnberg. Insbesondere Nürnberg, die fränkische Metropole weist besondere Marktbedingungen auf. Nördlich des Flusses Pegnitz sind die Mieten deutlich höher als im Südteil der Stadt. Gute Lagen für Eigenheime in Nürnberg sind beispielsweise die Stadtteile Ziegelstein oder Erlenstegen. Hier trägt – wie in ganz Deutschland – die gute Anbindung an das S-Bahnnetz zur Preisentwicklung bei. „Der Wert von Objekten, die abseits der Endhaltestellen liegen“, weiß Thomas Beyerle von Degi, der Immobilientochter der Fondgesellschaft Aberdeen, „wird unabhängig von der jeweiligen Stadt unter Druck geraten.“
Niedrige Preise bei Neubauwohnungen (zwischen 5,50 und 8,20 Euro pro Quadratmeter) sind u. a. in Bochum, Braunschweig, Dresden, Rostock und bei Wohnungen in Dortmund zu beobachten. Rund um Rostock zieht es viele Familien, die Anfang der Neunzigerjahre etwa im Landkreis Bad Doberan ein Einfamilienhaus erbaut haben, jetzt zurück in die Stadt. „Die Infrastruktur im Umland lässt zu wünschen übrig“, sagt die Rostocker Immobilienmaklerin Barbara Peters, „aber wer jetzt verkauft, bekommt weniger zurück, als er zuvor investiert hat.“ Der Preis für ein Einfamilienhaus im Rostocker Umland liegt aktuell bei 180.000 bis 200.000 Euro.
Aber: Osten ist nicht gleich Osten: In Leipzig beispielsweise – innerhalb des Preis-Rankings in der Spitzengruppe zu finden – steig die Einwohnerzahl zwischen 2004 und 2007 um 2,4 Prozent an, was zu einem satten Anstieg der Nettokaltmieten führte. „Das Bevölkerungswachstum in Leipzig“, erklärt Jens Zimmermann, stellvertretender Vorsitzender des Immobilienverband Deutschland (IVD), Region Mitte-Ost.
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Kategorie: Immobilien Marktdaten
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