Immobilienbewertung bei Fußballstadien
Die Bundesliga macht Sommerpause. Während die Vereine um neue Spieler buhlen, fragen sich viele Fans angesichts beinahe stündlich überschlagener Meldungen über neue Rekord-Transfers auch: Was sind mein Klub und sein Stadion eigentlich wert? Fußballstadien gehören zur Kategorie „Spezialimmobilien“ und unterliegen bei der Bewertung eignen Kriterien.
Grundsätzlich gilt: Je erfolgreicher Fußballvereine spielen, desto wertvoller werden ihre Stadien. So simpel diese Formel auch auf den ersten Blick anmuten mag, die Wertermittlung von Fußballstadien ist hochkomplex. Vom Gutachter werden neben den üblichen Ableitungen wertrelevanter Grundstücksdaten detaillierte Prognosen der sportlichen sowie der wirtschaftlichen Entwicklung des im Stadion beheimateten Fußballvereins verlangt. Auch die Vereinstradition und die Fanbindung beeinflussen nach Ansicht von Bewertungsprofis den Wert eines Stadions.
Die Rentabilität eines Stadions hängt im Wesentlichen von der wirtschaftlichen Entwicklung des Fußballvereins ab. Im Rahmen der Marktwertermittlung gehören insbesondere die stadionbezogenen Einnahmen und Ausgaben wie beispielsweise Catering, Vermietung von VIP-Logen und Bandenwerbung zur Beurteilung. Für private Investoren wird ein Stadion dann interessant, wenn Zins- und Tilgungszahlungen plus Risikozuschlag nachhaltig geleistet werden können und eine Gewinnperspektive gegeben ist.
„Die Wertermittlung der Spezialimmobilie Fußballstadion ist vor allem von den Stadioneinnahmen abhängig“, erklärt Bewertungsprofi und Diplom-Wirtschaftsingenieur Karsten Schmidt aus Dortmund in einem Beitrag in der Immobilien Zeitung, „diese bilden einen wichtigen Teil des Gesamt-Einnahmepotenzial eines Klubs.“ Sponsoring, Fanartikelverkauf, Spielbetrieb, Fernsehrechte und Transfereinnahmen gehören in diesem Bereich zu den wichtigsten Geldquellen.
Die Einnahmemöglichkeiten eines Vereins sind in stadionbezogene Einnahmen und vereinsbezogene Einnahmen unterteilt. Zu den rein Stadion bezogenen Positionen gehören beispielsweise der Stadionname, den immer mehr Vereine für viel Geld an Sponsoren verkaufen, Bandenwerbung, Catering, VIP-Logen, Business-Seats und Ticketing.
Nutzer- oder vereinsbezogene Rechte stellen die Trikotwerbung, Namens- und Logorechte, Transferrechte sowie Merchandising dar. Allerdings: Mediale und Verwertungsrechte gehören nicht zu dieser Einteilung, da insbesondere Fernseh- und Hörfunkrechte der Zentralvermarktung der Bundesligen durch die Deutsche Fußball-Liga (DFL) unterliegen.
Die Betriebsgesellschaft, die im Regelfall gegen Miet- oder Pachtzahlungen die Verfügungsgewalt, also die Vermarktungsmöglichkeiten über das Stadion inne hat, setzt sich durch den Verein und Dritte, die Gastronomie- oder weitere Vermarktungsrechte ausüben, zusammen. Bei der Allianz-Arena in München beispielsweise besteht nur eine Gesellschaft, während bei der VeltinsArena auf Schalke sowohl eine Besitz- als auch eine Betriebsgesellschaft bestehen. Durch dieses Modell entgeht der Verein der Gefahr, im Falle einer Stadioninsolvenz selbst unmittelbar in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu geraten. Wird der Umweg über eine zwischengeschaltete Gesellschaft gewählt, so ist der Verein selbst nur noch „Mieter“ des Stadions.
Die Risiken der Bewertung von Fußballstadien als Spezialimmobilien liegen insbesondere in der Prognose der sportlichen Entwicklung des Fußballvereins. Diese lässt sich nur schwerlich planen. So sind beispielsweise mit der kontinuierlichen Teilnahme an internationalen Wettbewerben wie der UEFA Champions League oder der Europa League (Nachfolgewettbewerb des UEFA-Pokals) zusätzliche, höchst lukrative Einnahmepotenziale verbunden. Entsprechend hoch ist das Risiko bei einem Abstieg des Vereins aus der Bundesliga. Ein Absturz ins „Unterhaus“, in die spielerisch attraktive, finanziell aber ungeliebte Zweite Bundesliga wirkt sich in jedem Fall auf die Risikobetrachtung eines Stadions aus.
Die mit dem Betrieb von Fußballstadien verbundenen Risiken drücken sich auch in den Renditeerwartungen der privaten Investoren aus. Diese liegen zwischen sieben und neun Prozent und sind auf dem Niveau vergleichbarer, nicht drittverwendungsfähiger Immobilien wie Multiplex-Kinos oder Multifunktionsarenen. „Die Umsatzrendite sollte mindestens 10% des Gesamtumsatzes des Vereins bzw. der Betriebsgesellschaft betragen“, so Karsten Schmidt.
Die sogenannten Cashflow-Prognosen bei Fußballvereinen sind in Einnahmen- und Ausgabenpositionen differenziert, die mit anderen Immobilien nur eingeschränkt vergleichbar sind. Zu den Einnahmen zählen unter anderem der Stadionname (Namensrechte), VIP-Bereiche, Anzeigetafel, Videowand, Stadion-TV (hier lassen sich je nach Größe, Position und Ausstrahlungsdauer lukrative Mehreinnahmen erzielen), Banden- und Innenraumwerbung (eine wesentliche Einnahmequelle innerhalb der Stadionvermarktung), Catering und Zuschauereinnahmen.
Weitere Artikel zu diesem Thema:
Kategorie: Gewerbe, Immobilien Marktdaten
[...] Immobilienbewertung kann auch als Grundlage für eine Beleihung bestehender Gebäude durchgeführt werden. [...]
Guter Seite – H