Immobilienfonds: Rückkehr der „weißen Ritter“
ie weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise hält auch die Immobilienbranche seit einigen Monaten in Atem. Nach und nach beobachten Experten eine Markterholung, von der auch die Immobilienfonds profitieren können. Denn: Die Investoren haben Immobilien als Anlagemöglichkeit wieder entdeckt. Das „Betongold“ steht derzeit hoch im Kurs.
„Die einstigen weißen Ritter werden durch die panischen deutschen Anleger gezwungen, ihre Auszahlungen einzustellen”, so berichtete die Nachrichtenagentur Reuters im Februar 2009 über die Krise bei den Immobilienfonds. Diese und auch andere Meldungen von Fondsschließungen sorgten jedoch für zusätzliche Irritationen im Markt. Seitdem gilt allerorten das Motto: Immobilienfonds sind keine weißen Ritter mehr, sie halten den „Schwarzen Peter“ in der Hand.
Beispiel Hamburg: An der Fondsbörse der Hansestadt wurden im September 2009 sieben der zehn umsatzstärksten Fonds zu offenen Immobilienfonds. „Mit Sicherheit waren nach der Öffnung zahlreicher offener Immobilienfonds unter anderem Gewinnmitnahmen für die hohen Umsätze verantwortlich, aber es finden sich auch viele Käufer, für die diese Anlageklasse interessant ist“, erläutert Niklas Breckling, Makler bei der Schnigge Wertpapierhandelsbank AG an der Börse Hamburg, gegenüber dem Handelsblatt. So ist beispielsweise der Morgan Stanley P2 Value bei Anlegern wieder stark gefragt, der KanAm Grundinvest Fonds (WKN: 679180) lässt mit einem Liquiditätsanteil von sagenhaften 20 Prozent jedoch schon seit Juli 2009 wieder Auszahlungen zu. Auch die Anteile des UBS Euroinvest (WKN: 977261) sind seit Anfang August wieder frei handelbar. Heute halten nur noch fünf Fonds ihre Pforten dicht. Es sind dies der Pramerica TMW Immobilien Weltfonds (WKN: A0DJ32), der Morgan Stanley P2 Value (WKN: A0F6G8), der KanAm US-Grundinvest Fonds (WKN: 679181), der UBS Drei Kontinente Fonds (WKN: 977268) sowie der DEGI Europa (WKN: 980780).
„Die Situation der Immobilienfonds im Allgemeinen hat sich etwas entspannt“, sagt Matthias Weinbeck, Immobilien-Experte bei der Sauren Fonds-Research AG (Köln). Doch für eine generelle Entwarnung ist es nach seiner Einschätzung noch zu früh. Denn: Aktuelle Analysen der Rating-Agentur Scope zeigen, dass die aktuellen Leerstände in den Fondsrenditen berücksichtigt werden. Die Risiken der in den kommenden Jahren auslaufenden Mietverträge seien in der Regel jedoch noch nicht in der Performance der Produkte eingepreist.
Die derzeitige Situation führt bei auslaufenden Mietverträgen zu geringeren Einnahmen, da die Mieten bei einer Verlängerung derzeit auf das niedrigere Marktniveau angepasst werden. Jüngere Fonds profitieren dagegen, da sie die in der Regel langfristig angelegten Mietverträge erst vor wenigen Jahren abgeschlossen haben.
Dennoch: Anleger sollten gerade jetzt genau hinschauen und sich überlegen, wo sie investieren. Es gilt, das Risiko zu streuen und gering zu halten. Auch und gerade in den regionalen Märkten. Diese entwickeln sich aktuell sehr unterschiedlich. So ist beispielsweise der Immobilienmarkt in London unter enormen Druck geraten. Die für Investoren ausschlaggebenden Ankaufsrenditen sind in der britischen Hauptstadt von etwa vier Prozent vor der Finanzkrise zwischenzeitlich auf über sieben Prozent gestiegen. Auch in London geben die Preise noch nach: Der britische „Rightmove“-Immobilienpreisindex ist im September 2009 noch einmal um 1,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Immerhin; Die Dynamik des Abschwungs scheint sich abgeschwächt zu haben. Denn im August sank der Index noch um 3,1 Prozent. Optimisten werten das als „Vorzeichen für einen mittelfristigen Turnaround.“
Ganz anders sieht es dagegen in Osteuropa aus. Hier dürfte die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise den Immobilienmarkt noch längere Zeit im Griff haben. Büroimmobilien in Budapest, Prag und Bukarest waren noch vor kurzem mit Jahresrenditen von bis zu 20 Prozent gesegnet. Aus und vorbei: Jetzt beeindrucken in diesen Städten nur noch die Leerstandsquoten. Der Markt ist in Osteuropa in einem alarmierenden Tempo geschrumpft: Wurden vor zwei Jahren noch 15 Mrd. Euro in Immobilien investiert, so war es bereits 2008 ein Drittel weniger. Im ersten Halbjahr 2009 wurde nur noch ein Immobilienumsatz von einer halben Mrd. Euro getätigt. Fazit: Der Markt ist de facto zusammengebrochen und mit einer Erholung ist zumindest mittelfristig nicht zu rechnen. Finanzierungen sind gerade in Osteuropa immer noch schwierig.
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