Wie der RICS in seinem Valuation and Sale Price Correlation Report 2009 festhält, hat es einen Einbruch bei den Transaktionen und den volatilen Immobilienpreisen in dieser Größenordnung bisher noch nicht gegeben. Transaktionen und volatile Immobilienpreise sind somit zwei wichtige Faktoren, mit deren Hilfe die Bewertungskompetenz getestet werden kann. Um diese zu prüfen, wurden die Bewertungsansätze von den RICS-Immobilienprofis mit den Verkaufserlösen im Jahr 2008 verglichen und in einem Report für die Immobilienmärkte in Frankreich, Deutschland, den Niederlanden und Großbritannien zusammengefasst.

Zentrales Ergebnis: Die Niederlande erzielten hierbei das genaueste Resultat. In den Niederlanden lagen 62,4 Prozent der Bewertungen innerhalb einer 10 Prozent-Schwankungsbreite, im Jahr 2007 hatte dieser Wert im Königreich noch 50 Prozent betragen, 85,3 Prozent liegen in einer Schwankungsbreite von 20 Prozent.

In Deutschland lagen 60 Prozent der Bewertungen für Immobilien innerhalb einer Schwankungsbreite von 10 Prozent. Im Jahr 2007 hatte dieser Wert noch bei 47,6 Prozent gelegen. Großbritannien erreichte einen Wert von 59,5 Prozent. 2007 betrug dieser auf der Insel noch 60,4 Prozent. Frankreich erzielte Werte von 49,3 Prozent für 2008 und 40,2 Prozent für 2007.

Liquiditätsengpässe auf den gewerblichen Immobilienmärkten sorgten in den in die Betrachtung miteinbezogenen Ländern für einen Preissturz bei Immobilien. Die konkrete Situation gestaltete sich dabei in den verschiedenen Ländern höchst unterschiedlich. Der stärkste Preisrückgang wurde in Großbritannien mit einem Minus von durchschnittlich 26,3 Prozent erreicht, gefolgt von Frankreich mit einem Minus von 6,0 Prozent und den Niederlanden und Deutschland. Hier lag der Rückgang bei 1,7 bzw. 1,4 Prozent.

„Trotz des wirtschaftlichen Umfelds sind die Bewertungen präziser geworden und dies bei gleichzeitig deutlich geringeren Transaktionen. Daraufhin haben steigenden Renditen zu einem wieder anwachsenden Interesse von Investoren an Immobilien insbesondere in Großbritanien geführt“, erklärt Gerrit Leopoldsberger, Vorsitzender der Professional Group Valuation der RICS Deutschland, „unsere Profession hat es geschafft, diese Umsätze abzubilden.“

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Die Zahl der genehmigten Neubauten in Deutschland ist in den ersten neun Monaten des Jahres 2009 um 3,1 Prozent zurückgegangen. Von Januar bis September 2009 haben deutsche Behörden insgesamt den Bau von 128.800 Wohnungen genehmigt. Das sind 4.100 weniger als im gleichen Zeitraum 2008. Das berichten die Portale sueddeutsche.de und solid.at unter Berufung auf das Statistische Bundesamt.

Von den bisher im Jahr 2009 genehmigten Wohnungen waren 111.900 Neubauwohnungen in Wohngebäuden (Minus 1,2 Prozent). Der Rückgang von Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser (Minus 2,2 Prozent) und für Zweifamilienhäuser (Minus 3,4 Prozent) fiel dabei etwas höher als die Abnahme bei den Genehmigungen für Mehrfamilienhaus-Wohnungen. Hier betrug das Minus nur 1,1 Prozent. Vergleicht man diese Zahlen nun mit dem gleichen Zeitraum des Jahres 2008, so waren dies 3,1% oder 4.100 Wohnungen weniger.

In den USA, wo die Entwicklung auf dem Häuser-Markt als wichtiger Konjunkturindikator gilt, wurde ebenfalls ein erneuter Einbruch gemeldet: Die Zahl der Baubeginne ging im Oktober 2009 überraschend um 10,6 Prozent auf 529.000 Einheiten zurück. Das war der tiefste Stand seit sechs Monaten.

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„Dolce Vita“ nur in „Bella Italia“? Weit gefehlt. Wenn es um Lebensqualität geht, liegen andere Länder mittlerweile ebenfalls hoch im Kurs. Die Beratungsgesellschaft Mercer hat in einem internationalen Städteranking Top-Metropolen in Sachen Lebensqualität miteinander verglichen. Überraschend stark dabei: Städte in Deutschland. Mit Düsseldorf, München, Frankfurt am Main, Berlin, Nürnberg und Hamburg schafften es gleich sechs deutsche Städte unter die ersten 30. Ein deutliches Signal dafür, dass Lebensqualität „Made in Germany“ angesagter denn je ist.

Spitzenreiter im aktuellen Mercer-Ranking ist Wien. Die österreichische Bundeshauptstadt landete erstmals auf dem ersten Platz. Wien beeindruckt nicht nur durch seine Immobilien aus verschiedensten Epochen, sondern auch durch ein umfangreiches kulturelles Angebot. Wien besitzt Museen und Kunstsammlungen von Weltruf. Außerdem findet sich in Wien die älteste, noch bestehende deutschsprachige Universität.

Geht es rein nach dem Ranking von Mercer, so lässt es sich lässt es sich in den Alpenländern mit am besten leben. Hinter Wien belegt folgen mit Zürich (Rang 2) und Genf (Rang 3) zwei Metropolen der Schweiz, die für ihre noblen Immobilien und jede Menge Flair berühmt sind. Um die Lebensqualität in insgesamt 215 Städten beurteilen zu können, unterschied Mercer 39 verschiedene Kriterien. Dazu gehören u. a. politische, soziale, wirtschaftliche und umweltorientierte Aspekte, aber auch Faktoren wie persönliche Sicherheit und Gesundheit, Bildungs- und Verkehrsangebote.

Die deutschen Städte sind in Sachen Infrastruktur gut bis sehr gut aufgestellt. Im Ranking „Infrastruktur“ kommt München auf den zweiten Platz hinter der asiatischen Metropole Singapur.

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Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland trotzt erfolgreich dem europaweiten Trend. Während in den meisten  europäischen Nachbarländern die Immobilienpreise im Sinkflug sind, verzeichnete der deutsche Markt ungeachtet der Finanz- und Immobilienkrise einen leichten Preisanstieg.

Das geht aus aktuellen Ergebnissen der jährlichen Immobilienmarktanalyse IMA des Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung in Hamburg hervor. Der in diesem Zusammenhang ermittelte Preisindex für neu erstellte Eigentumswohnungen in den westlichen Bundesländern stieg 2008 im Vergleich zum Vorjahr von 99 auf 101 Punkte – und lag damit erstmals über dem Preisniveau von 1995. Im gleichen Jahr wurde diese Indexberechnung erstmalig durchgeführt. In Ostdeutschland stieg der Preisindex für neue Eigentumswohnungen leicht von 80 auf 81 Punkte an – ein Stand, der in den neuen Ländern zuletzt 1999 erreicht wurde.

Von einer rückläufigen Nachfrage nach Eigenheimen mag das Gewos-Institut für 2009 nicht sprechen. Prognosen zufolge wird der Transaktionsumfang bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Jahr 2008 um 2,3 Prozent auf 36,1 Milliarden Euro und im Immobiliensegment Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent auf 27,3 Milliarden Euro ansteigen.

„Die allgemeine Verunsicherung aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Situation und des dadurch erhöhten Arbeitsplatzrisikos beeinflusst die Investitionsbereitschaft zwar negativ, gleichzeitig wirken aber die noch günstigen Kapitalmarktkonditionen sowie die Inflationserwartungen und die negativen Erfahrungen mit anderen Kapitalanlageformen Nachfrage fördernd für Sachwerte wie Immobilien“, hieß es von Seiten des Gewos-Instituts.

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Wenn, wie zuletzt in Westerheide, ein Objekt für 25 Millionen Euro veräußert wird, ist ein umfassender Blick auf die Preise für Immobilien auf Sylt gefragt. Die Nordseeinsel bestätigt derzeit Ihren Ruf als Domizil der „Reichen und Schönen“ und der hohen hohe Immobilienpreise. Auch die Finanzkrise konnte den Trend steigender Preise für Immobilien auf Sylt nicht nachhaltig unterbrechen.

Die Preise für Immobilien auf Sylt gehen in die Millionenhöhe. Die Immobilienprofis von Großmann & Berger haben nach eigenen Angaben vor kurzem sogar ein Objekt für 25 Millionen Euro veräußert. Aktuelle Studien, beispielsweise von der Deutschen Bank AG, zeigen, dass sich die ohnehin schon horrenden Preise für Häuser auf der Nordseeinsel im Abstand von zehn Jahren verdoppeln.

Auch die derzeit um sich greifende Immobilienkrise hat daran nichts geändert. „Im Hochpreissegment jenseits von einer Million Euro hat die Wirtschaftskrise bislang nicht stattgefunden“, erklärte Immobilienprofi Gerhard Feldmann vom Immobilienverband Deutschland, Region Nord (IVD Nord) bei WELT Online, „Höchstens bei der Kreditvergabe haben wir das gespürt“, berichtet der Sylt-Makler von Densch & Schmidt, Holger Carstens bei WELT.DE. Allerdings, so der Immobilienexperte, seien nur die wenigsten Käufer auf Sylt auf eine Finanzierung angewiesen.

Hauptgrund für die stetig steigenden Preise ist vor allem die Verknappung des Angebots auf der Insel. Laut IVD Nord trägt auch die allgemeine Verunsicherung bei Aktien und Devisen zu steigenden Immobilienpreisen und zur Kauflust auf Sylt bei. „Die Kunden sehen es als Anlage mit gesichertem Sachwert“, berichtet Feldmann. Zudem, so Feldmann weiter, gebe es durch die geringen Zinsen einen starken Käufermarkt.

Sylt-Experte Holger Carstens ist sicher: „Wer auf der Insel Bestand hat, hält daran fest.“ Weiterer Vorteil für Sylt sei neben dem Klima auch die Sicherheit. Carstens: „Auf Sylt gab es in den letzten Jahren genau zwei Auto- Diebstähle. Beide wurden aufgeklärt.” Absoluter Preis-Hit auf Sylt: Das sogenannte „Waterküken“. Dieses nur 30 Quadratmeter kleine Haus in Kampen mit seinem 2.400 Quadratmeter-Grundstück wird für 6,3 Millionen Euro zum Kauf angeboten.

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Insgesamt wurden laut dem Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) in den ersten neun Monaten des Jahres 2009 über 6 Milliarden Euro in Deutschland investiert, wobei hierfür im Wesentlichen einheimische Investoren wie offene Immobilienfonds, Spezialfonds und private Investoren mit einer breiten Eigenkapitalausstattung einstiegen. Die Anleger strahlen nach wie vor Zuversicht bezüglich der Stabilität der deutschen Wirtschaft im Allgemeinen und bezüglich des gewerblichen Immobiliensektors im Besonderen aus. Somit sieht CBRE für das Jahresendquartal und auch für die erste Jahreshälfte 2010 eine höhere Dynamik am deutschen Investmentmarkt.

„Wir erwarten deutlich mehr Transaktionen im vierten Quartal und vor allem in der ersten Jahreshälfte 2010“, erläutert Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, „wobei auch wieder zunehmend mit großvolumigen Deals zu rechnen ist. Insgesamt gehen wir von einem Investmentvolumen von rund 10 Milliarden Euro bis zum Jahresende 2009 aus. Der weiterhin hohe Anlagedruck bei institutionellen Investoren“.

Der Fokus lag im dritten Quartal bei den getätigten Investitionen weiterhin auf Core-Immobilien mit geringem Risikopotenzial. Die Investitionstätigkeit wird jedoch stark durch die geringe Produktverfügbarkeit erstklassiger Objekte in Toplagen limitiert, die beispielsweise an Mieter höchster Bonität voll vermietet sind und über lange Mietvertrags-Restlaufzeiten verfügen.

Geht es rein nach der Nutzungsart, so konzentrierte sich die Nachfrage im dritten Quartal auf Einzelhandelsimmobilien. Hier wurde mit 1,23 Milliarden Euro etwas mehr als in Büroobjekte investiert (1,15 Milliarden Euro), was u. a. aus den Käufen des „Mercado“-Einkaufszentrums in Hamburg-Altona, des projektierten Einkaufszentrums „Neues Thier-Areal“ in Dortmund und „Die Mitte“ in Berlin resultiert. Zu den Topdeals gehört auch der Verkauf der „Lenbach-Gärten“ in München für rund 200 Millionen Euro.

„Neben Investments in die drei klassischen Nutzungsarten registrieren wir auch ein sehr großes Interesse an Wohnungsportfolios mit gewerblicher Ankaufstruktur“, so Fabian Klein, „bei Investitionen in dieser Assetklasse sind auch Banken zumindest eher bereit, die Finanzierung zu stellen.“

Die aktuellen Zahlen zeigen die Attraktivität der Topmärkte. Mit über einer Milliarde Euro in den bisherigen drei Quartalen steht vor allem München im Fokus der Investoren. Neben diesen Investitionen wurden in der bayrischen Landeshauptstadt rund 250 Millionen Euro im Rahmen von gewerblichen Transaktionen mit wohnwirtschaftlichem Schwerpunkt angelegt. An zweiter Stelle folgt Berlin mit Investitionen in gewerbliche Immobilien in Höhe von 849 Millionen Euro. Darüber hinaus wurden in der Hauptstadt allein im Rahmen von Portfoliotransaktionen 425 Millionen Euro in Wohnimmobilien investiert. An dritter Stelle folgt Hamburg mit einem Investitionsvolumen in Höhe von 743 Millionen Euro. Mit rund 426 Millionen Euro waren die Aktivitäten am Frankfurter Investmentmarkt in den vergangenen neuen Monaten dagegen sehr verhalten.

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An vielen Standorten ist das Interesse der Investoren nach wie vor auf so genannte Spitzenimmobilien fokussiert. Der Schwerpunkt der Nachfrage kommt von eigenkapitalstarken Investoren, die mit einem geringen Grad an Fremdfinanzierung arbeiten und ihr Portfolio auf sogenannte Top-Immobilien konzentriert haben. Eine Veränderung deutet sich gegenwärtig in Großbritannien an, wo Investoren auch an Investitionsmöglichkeiten außerhalb dieses Spitzenbereichs erhöhtes Interesse zeigen. Dies ist in erster Linie eine folge des mangelnden Angebot an Spitzenimmobilien. Es wird erwartet, dass sich diese Situation in den kommenden Monaten auch auf den anderen europäischen Gewerbeimmobilienmärkten einstellen wird.

Die steigende Nachfrage wird sich auch in den Umsätzen auf den europäischen Investmentmärkten für Gewerbeimmobilien niederschlagen. Die Spitzenrenditen haben sich im zweiten und dritten Quartal stabilisiert und zeigen in einigen Märkten einen Trend nach unten. Im Jahr 2008 hatten sich die Renditen im Schnitt um 25 Basispunkte pro Quartal erhöht, im zweiten und dritten Quartal des Jahres 2009 haben die Renditen sich hingegen verringert.

„Der Londoner Investmentmarkt ist sowohl im Spitzensegment als auch in den Bereichen unterhalb der so genannten Spitzenimmobilien für ausländische Investoren sehr attraktiv“, kommentierte Simon Barrowcliff, Executive Director London Investment bei CB Richard Ellis in Großbritannien den Investmentbericht, „diese hatten in der ersten Jahreshälfte einen Marktanteil von 70 Prozent, was zu steigenden Preisen in allen Segmenten des Marktes geführt hat.”

Peter Schreppel, Head of International Investment bei CB Richard Ellis in Deutschland dazu: „Der Investmentmarkt in Deutschland wird weiter als sehr stabil betrachtet, hier haben kaum Preiskorrekturen stattgefunden. Dies gilt insbesondere für das Segment der Spitzenimmobilien. Wir verzeichnen insbesondere von nationalen Investoren ein hohes Interesse.“

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Zentrales Ergebnis:  Der stärkste Anstieg wurde in Südafrika verzeichnet, es folgen die Vereinigten Staaten, Neuseeland, Malaysia und Ungarn. Ebenfalls in dieser „Top Ten“: Länder in der Karibik, die Republik Irland, Spanien, Russland und die Ukraine.

Für die Studie arbeiten Mitglieder der RICS auf beiden Seiten des Transaktionsprozesses. So ist auch auf Seiten potenzieller Käufer dieser Immobilien ein deutlicher Anstieg des Interesses zu erkennen. Insbesondere bei den auf Immobilien spezialisierten Fonds wird Interesse vermeldet, da diese die gegenwärtig günstigen Zeiten nutzen, um weltweit in die Märkte einzusteigen.

Besonderes Interesse gilt dabei den Ländern Italien und Großbritannien. Es folgen Deutschland, die USA, Ungarn, Spanien und die Republik Irland. Daneben bieten die zuletzt gestiegenen Renditen auch für viele langfristig orientierte Käufer Potenziale. Auch der Vergleich mit anderen Anlageklassen spricht nach Angaben der RICS-Experten eindeutig für Immobilien.

Die Frage, ob es eine weitere Beschleunigung von Seiten der Kapitalgeber gäbe die Immobilien mit Not leidenden Krediten zu liquidieren, beantworteten nur 20 Prozent der Befragten mit Ja. „Trotz der sich gegenwärtig schon stark erhöhten Anzahl an Immobilien in dieser Kategorie, gehen wir auch in 2010 noch von einem erheblichen Volumen von Transaktionen aus, die durch die Notwendigkeit zur Liquidierung verursacht sind“, erklärt Oliver Gilmartin, Senior-Economist bei der RICS, „sinkende Mietpreise und eine Zunahme von Unternehmensinsolvenzen werden hierzu beitragen.“

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Mehr als 40 Prozent der befragten Immobilienprofis gaben an, dass das Thema Nachhaltigkeit im zweiten Quartal 2009 für sich und ihre Mandanten bedeutsamer ist als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Nur 10 Prozent gaben an, dass sie dem Thema in diesem Jahr weniger Aufmerksamkeit beimessen würden.

Insbesondere in Deutschland gewinnt das Thema weiter an Bedeutung. Rund 38 Prozent der Befragten stufen das Thema als „sehr wichtig“ ein, 25 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen es als „wichtig“ an. Besonders die Versorgungssicherheit mit Energie und das Thema Energieeffizienz, sowie der Verbrauch von nicht-erneuerbaren Rohstoffen stehen dabei im Fokus. 

Auch in Großbritannien messen 33 Prozent der befragten Immobilienexperten dem Thema Nachhaltigkeit eine wichtige Bedeutung bei, nur 17 Prozent betrachten dieses als irrelevant. Bei den Immobilienprofis von der Insel stehen Transport und Energiefragen im Vordergrund.

Ganz anders sieht es in Spanien aus. Hier wird dem Thema Energieeffizienz zwar eine Bedeutung eingeräumt, andererseits sehen gleichzeitig 33 Prozent der Befragten Nachhaltigkeit für die Immobilienwirtschaft als „nicht relevant“ an. Die geringste Bedeutung wird dem Thema in Russland, den Vereinigten Arabischen Emiraten und Japan beigemessen.

Die Untersuchungen der RICS zeigen weiter, dass weltweit die Auswirkung auf die Ertragslage von Unternehmen der Anreiz ist, sich mit dem Thema Nachhaltigkeit zu beschäftigen. Es folgen eventuelle gesetzliche Verpflichtungen, die Anforderungen von Mandanten und die dadurch mögliche positivere Unternehmensdarstellung. In Deutschland zählt die „Anforderungen von Mandanten“ zu den wichtigsten Gründen, um sich mit dem Thema Nachhaltigkeit zu beschäftigen. Mehr als die Hälfte der Befragten nannte dieses Argument als Hauptgrund.

„Nachhaltigkeit bleibt ganz klar ein bestimmendes Thema in der Immobilienwirtschaft. Klar ist auch, dass die Auswirkungen des Themas auf die Wirtschaftlichkeit von Unternehmen hier eine zentrale Rolle spielen, dies gilt es zu berücksichtigen“, erläutert Simon Rubinsohn, Chef-Ökonom der RICS, „Unternehmen erwarten an anderer Stelle Kostenvorteile, die sich aus den Investitionen in so genannte ‚Green Buildings’ ergeben.“

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Wer kennt es nicht, das „Alpenpanorama“? Im Morgenprogramm des Fernsehsenders 3sat werden via Live-Cam stets die angesagtesten Domizile in den Alpen gezeigt. Das „Alpenpanorama“ macht Appetit auf mehr. Und tatsächlich: Immobilien verschiedener Kategorien in den Alpen sind gefragter denn je. In den Alpenanrainerstaaten Deutschland, Österreich, Schweiz und Italien boomt das Geschäft mit Immobilien.

Beispiel: Das „Biergartenland“, die Region um Spitzing- und Schliersee und weiter bis zum Tegernsee, vom malerischen Tölzer Land bis nach Garmisch- Partenkirchen. Hier locken Bauernhöfe mit Panoramablick, grüne Wiesen und unberührte Natur. Im August 2009 meldete Garmisch sogar einen neuen Besucherrekord. Im österreichischen Kitzbühel, dem Wohnort von „Fußball-Kaiser“ Franz Beckenbauer, sieht es ähnlich aus. Hier gibt es mittlerweile 23 Golfplätze und ein Ende des Bau-Booms ist nicht in Sicht. Davos in der Schweiz zählte im Juni dieses Jahres zehn Prozent mehr Übernachtungen als 2008 und auch in Südtirol (Italien) wurde mit 5,4 Millionen Touristen wieder eine Rekordmarke geknackt.

Die Alpen sind erste Adresse für den Urlaub und auch der Markt für Ferienimmobilien legt derzeit mächtig zu. „Die Preise sind stabil und sogar steigen“, sagt Immobilienprofi Jörg Buchen, Vorstand von Engel & Völkers, „der Trend in die Alpen überlagert die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise.“

Doch die Idylle hat ihren Preis: Für ein Haus in Österreichs In-Domizilen zahlt man das Doppelte wie in Deutschland, in Top-Lagen muss sogar noch tiefer in die Tasche gegriffen werden. Ähnlich ist es bei den Nobelorten in der Schweiz. Die Südtiroler Hauspreise liegen hingegen momentan nur leicht über den deutschen Vergleichswerten. Doch auch bei Immobilien in Südtirol erwarten Experten einen Anstieg der Preise. Wohnungen in Südtirol sind in der Regel etwas günstiger zu haben.

Ungeachtet des Booms sind die Alpenländer jedoch nicht an einem Ausverkauf ihre Immobilien in verschiedenen Kategorien interessiert. Der Erwerb durch ausländische Käufer soll reglementiert werden. In vielen Teilen Österreichs gibt es daher die Pflicht, eine Immobilie dauerhaft selbst zu bewohnen oder sie wenigstens zu vermieten. Wer das Objekt weite Teile des Jahres leer stehen lässt, bekommt Ärger mit den Behörden.

In der Schweiz gibt es eine Art „Kontingent für Erwerbsgenehmigungen“, erlaubt wird also immer nur der Verkauf einer bestimmten Anzahl von Immobilien. Kaufinteressenten aus dem Ausland müssen bei den Eidgenossen meistens viel Geduld aufbringen. Gleiches gilt für Südtirol: Hier sind bestimmte Wohnungen ausschließlich Einheimischen vorbehalten. Diese „Konventionierung“ soll den „Ausverkauf der Heimat“ verhindern. Die künstliche Verknappung sorgt daher für stark überhöhte Preise bei frei gehandelten Objekten. „Diese Maßnahmen“, weiß Immobilienprofi Buchen, „ verhindert in den drei Ländern meist nicht den Kauf, macht ihn aber mühsamer. “

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