Wie der RICS in seinem Valuation and Sale Price Correlation Report 2009 festhält, hat es einen Einbruch bei den Transaktionen und den volatilen Immobilienpreisen in dieser Größenordnung bisher noch nicht gegeben. Transaktionen und volatile Immobilienpreise sind somit zwei wichtige Faktoren, mit deren Hilfe die Bewertungskompetenz getestet werden kann. Um diese zu prüfen, wurden die Bewertungsansätze von den RICS-Immobilienprofis mit den Verkaufserlösen im Jahr 2008 verglichen und in einem Report für die Immobilienmärkte in Frankreich, Deutschland, den Niederlanden und Großbritannien zusammengefasst.

Zentrales Ergebnis: Die Niederlande erzielten hierbei das genaueste Resultat. In den Niederlanden lagen 62,4 Prozent der Bewertungen innerhalb einer 10 Prozent-Schwankungsbreite, im Jahr 2007 hatte dieser Wert im Königreich noch 50 Prozent betragen, 85,3 Prozent liegen in einer Schwankungsbreite von 20 Prozent.

In Deutschland lagen 60 Prozent der Bewertungen für Immobilien innerhalb einer Schwankungsbreite von 10 Prozent. Im Jahr 2007 hatte dieser Wert noch bei 47,6 Prozent gelegen. Großbritannien erreichte einen Wert von 59,5 Prozent. 2007 betrug dieser auf der Insel noch 60,4 Prozent. Frankreich erzielte Werte von 49,3 Prozent für 2008 und 40,2 Prozent für 2007.

Liquiditätsengpässe auf den gewerblichen Immobilienmärkten sorgten in den in die Betrachtung miteinbezogenen Ländern für einen Preissturz bei Immobilien. Die konkrete Situation gestaltete sich dabei in den verschiedenen Ländern höchst unterschiedlich. Der stärkste Preisrückgang wurde in Großbritannien mit einem Minus von durchschnittlich 26,3 Prozent erreicht, gefolgt von Frankreich mit einem Minus von 6,0 Prozent und den Niederlanden und Deutschland. Hier lag der Rückgang bei 1,7 bzw. 1,4 Prozent.

„Trotz des wirtschaftlichen Umfelds sind die Bewertungen präziser geworden und dies bei gleichzeitig deutlich geringeren Transaktionen. Daraufhin haben steigenden Renditen zu einem wieder anwachsenden Interesse von Investoren an Immobilien insbesondere in Großbritanien geführt“, erklärt Gerrit Leopoldsberger, Vorsitzender der Professional Group Valuation der RICS Deutschland, „unsere Profession hat es geschafft, diese Umsätze abzubilden.“

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An vielen Standorten ist das Interesse der Investoren nach wie vor auf so genannte Spitzenimmobilien fokussiert. Der Schwerpunkt der Nachfrage kommt von eigenkapitalstarken Investoren, die mit einem geringen Grad an Fremdfinanzierung arbeiten und ihr Portfolio auf sogenannte Top-Immobilien konzentriert haben. Eine Veränderung deutet sich gegenwärtig in Großbritannien an, wo Investoren auch an Investitionsmöglichkeiten außerhalb dieses Spitzenbereichs erhöhtes Interesse zeigen. Dies ist in erster Linie eine folge des mangelnden Angebot an Spitzenimmobilien. Es wird erwartet, dass sich diese Situation in den kommenden Monaten auch auf den anderen europäischen Gewerbeimmobilienmärkten einstellen wird.

Die steigende Nachfrage wird sich auch in den Umsätzen auf den europäischen Investmentmärkten für Gewerbeimmobilien niederschlagen. Die Spitzenrenditen haben sich im zweiten und dritten Quartal stabilisiert und zeigen in einigen Märkten einen Trend nach unten. Im Jahr 2008 hatten sich die Renditen im Schnitt um 25 Basispunkte pro Quartal erhöht, im zweiten und dritten Quartal des Jahres 2009 haben die Renditen sich hingegen verringert.

„Der Londoner Investmentmarkt ist sowohl im Spitzensegment als auch in den Bereichen unterhalb der so genannten Spitzenimmobilien für ausländische Investoren sehr attraktiv“, kommentierte Simon Barrowcliff, Executive Director London Investment bei CB Richard Ellis in Großbritannien den Investmentbericht, „diese hatten in der ersten Jahreshälfte einen Marktanteil von 70 Prozent, was zu steigenden Preisen in allen Segmenten des Marktes geführt hat.”

Peter Schreppel, Head of International Investment bei CB Richard Ellis in Deutschland dazu: „Der Investmentmarkt in Deutschland wird weiter als sehr stabil betrachtet, hier haben kaum Preiskorrekturen stattgefunden. Dies gilt insbesondere für das Segment der Spitzenimmobilien. Wir verzeichnen insbesondere von nationalen Investoren ein hohes Interesse.“

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Zentrales Ergebnis:  Der stärkste Anstieg wurde in Südafrika verzeichnet, es folgen die Vereinigten Staaten, Neuseeland, Malaysia und Ungarn. Ebenfalls in dieser „Top Ten“: Länder in der Karibik, die Republik Irland, Spanien, Russland und die Ukraine.

Für die Studie arbeiten Mitglieder der RICS auf beiden Seiten des Transaktionsprozesses. So ist auch auf Seiten potenzieller Käufer dieser Immobilien ein deutlicher Anstieg des Interesses zu erkennen. Insbesondere bei den auf Immobilien spezialisierten Fonds wird Interesse vermeldet, da diese die gegenwärtig günstigen Zeiten nutzen, um weltweit in die Märkte einzusteigen.

Besonderes Interesse gilt dabei den Ländern Italien und Großbritannien. Es folgen Deutschland, die USA, Ungarn, Spanien und die Republik Irland. Daneben bieten die zuletzt gestiegenen Renditen auch für viele langfristig orientierte Käufer Potenziale. Auch der Vergleich mit anderen Anlageklassen spricht nach Angaben der RICS-Experten eindeutig für Immobilien.

Die Frage, ob es eine weitere Beschleunigung von Seiten der Kapitalgeber gäbe die Immobilien mit Not leidenden Krediten zu liquidieren, beantworteten nur 20 Prozent der Befragten mit Ja. „Trotz der sich gegenwärtig schon stark erhöhten Anzahl an Immobilien in dieser Kategorie, gehen wir auch in 2010 noch von einem erheblichen Volumen von Transaktionen aus, die durch die Notwendigkeit zur Liquidierung verursacht sind“, erklärt Oliver Gilmartin, Senior-Economist bei der RICS, „sinkende Mietpreise und eine Zunahme von Unternehmensinsolvenzen werden hierzu beitragen.“

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Mehr als 40 Prozent der befragten Immobilienprofis gaben an, dass das Thema Nachhaltigkeit im zweiten Quartal 2009 für sich und ihre Mandanten bedeutsamer ist als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Nur 10 Prozent gaben an, dass sie dem Thema in diesem Jahr weniger Aufmerksamkeit beimessen würden.

Insbesondere in Deutschland gewinnt das Thema weiter an Bedeutung. Rund 38 Prozent der Befragten stufen das Thema als „sehr wichtig“ ein, 25 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen es als „wichtig“ an. Besonders die Versorgungssicherheit mit Energie und das Thema Energieeffizienz, sowie der Verbrauch von nicht-erneuerbaren Rohstoffen stehen dabei im Fokus. 

Auch in Großbritannien messen 33 Prozent der befragten Immobilienexperten dem Thema Nachhaltigkeit eine wichtige Bedeutung bei, nur 17 Prozent betrachten dieses als irrelevant. Bei den Immobilienprofis von der Insel stehen Transport und Energiefragen im Vordergrund.

Ganz anders sieht es in Spanien aus. Hier wird dem Thema Energieeffizienz zwar eine Bedeutung eingeräumt, andererseits sehen gleichzeitig 33 Prozent der Befragten Nachhaltigkeit für die Immobilienwirtschaft als „nicht relevant“ an. Die geringste Bedeutung wird dem Thema in Russland, den Vereinigten Arabischen Emiraten und Japan beigemessen.

Die Untersuchungen der RICS zeigen weiter, dass weltweit die Auswirkung auf die Ertragslage von Unternehmen der Anreiz ist, sich mit dem Thema Nachhaltigkeit zu beschäftigen. Es folgen eventuelle gesetzliche Verpflichtungen, die Anforderungen von Mandanten und die dadurch mögliche positivere Unternehmensdarstellung. In Deutschland zählt die „Anforderungen von Mandanten“ zu den wichtigsten Gründen, um sich mit dem Thema Nachhaltigkeit zu beschäftigen. Mehr als die Hälfte der Befragten nannte dieses Argument als Hauptgrund.

„Nachhaltigkeit bleibt ganz klar ein bestimmendes Thema in der Immobilienwirtschaft. Klar ist auch, dass die Auswirkungen des Themas auf die Wirtschaftlichkeit von Unternehmen hier eine zentrale Rolle spielen, dies gilt es zu berücksichtigen“, erläutert Simon Rubinsohn, Chef-Ökonom der RICS, „Unternehmen erwarten an anderer Stelle Kostenvorteile, die sich aus den Investitionen in so genannte ‚Green Buildings’ ergeben.“

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Es ist Bewegung in das Segment der Immobilienverkäufe der öffentlichen Hand gekommen. So hat die britische Regierung bereits angekündigt, sich in den kommenden 10 Jahren von Immobilien im Wert von bis zu rund 20 Milliarden britischen Pfund zu trennen. Diese Summe entspricht nach aktuellem Wechselkurs ca. 23 Milliarden Euro. Durch diese Verkäufe und Einsparungen, so hieß es aus London, sollen weiterhin jährlich rund fünf Milliarden Pfund an operativen Kosten eingespart werden. Auch andere Regierungen ziehen einen Verkauf von staatlich gehaltenen Immobilien in Betracht. Laut CBRE lässt sich daraus durchaus ein Trend für die kommenden 12 Monate erkennen. „Durch die Finanzkrise weisen viele öffentliche Haushalte hohe Defizite aus“, erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CB Richard Ellis in Deutschland, „neben einer weiteren Kreditaufnahme ist der Verkauf von Immobilienbeständen eine Option, die gegenwärtig in vielen Ländern in Erwägung gezogen wird. So könnten sich die – aus Konjunkturprogrammen, Beihilfen und sinkenden Steuereinnahmen – ergebenden Herausforderungen für die öffentlichen Kassen abgemildert werden.“

Auch in den vergangenen Jahren ist der Verkauf von Immobilien der öffentlichen Hand in Europa bereits sprunghaft gestiegen. Während die öffentliche Hand in den Jahren 2006 bis 2008 Immobilien im Wert von rund 16 Milliarden Euro veräußerte, waren es im Zeitraum 2003 bis 2005 nur rund vier Milliarden. Durch die gegenwärtige Finanzkrise ist mit einer Verstärkung dieses Trends zu rechnen.

Verkäufe in dieser Größenordnung waren in der Vergangenheit auch aufgrund des hohen Investoreninteresses an Sale and Lease Back-Transaktionen möglich. Das Volumen des gesamteuropäischen Transaktionsmarktes in diesem Bereich erhöhte sich von 6,7 Milliarden Euro im Jahr 2004 auf 46 Milliarden in 2007. Dies entspricht einem Marktanteil von ca. 20 Prozent am gesamten Transaktionsmarkt in Europa. Auch im Jahr 2008, in dem die Immobilienwerte sich zum Teil deutlich reduzierten, wurden bei einem Marktanteil von 19 Prozent mit 22 Milliarden Euro weiterhin hohe Transaktionsvolumen im Sale and Lease Back-Segment erzielt.

„Der steigende Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf kann durch die schlechte Haushaltslage der öffentlichen Hand oftmals nicht mehr gedeckt werden. Der Verkauf und die anschließende Rückmietung eines durch Investoren sanierten Gebäudes stellt daher für die öffentliche Hand häufig eine interessante Beschaffungsalternative dar“, weiß Alexander von Erdély, der bei CBRE in Deutschland die Business Line für die Immobilienberatung der öffentlichen Hand verantwortet. Durch die gegenwärtige Risikoaversion von Investoren, so von Erdély, werde die Sicherheit der Zahlungsströme bei Sale and Lease Back-Geschäften mit der öffentlichen Hand zu einem entscheidenden Vorteil. Die Mietzahlungen gewännen dadurch den Charakter einer Staatsanleihe. „Mit dem Vorteil, dass einem zusätzlich noch eine Immobilien gehört“, ergänzt Alexander von Erdély.

Bei der geplanten Veräußerung wird der Fokus nicht nur auf Büro- und Verwaltungsgebäude liegen. Ebenso interessant dürften Infrastrukturprojekte und öffentliche Versorgungseinrichtungen wie Schulen und Krankenhäuser sein. „Wir gehen davon aus, dass – je länger die Rezession in Europa anhält – umso mehr öffentliche Gebäude auf den Markt kommen um die öffentlichen Haushalte zu entlasten“, sagt Jan Linsin.

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Die Stimmung unter Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien wird einer Erhebung von Union-Investment-Research zufolge wieder besser.

Interviews mit 177 Immobilienunternehmen und institutionellen Anlegern zeigten den Marktforschern, dass die Erwartungen insbesondere in Großbritannien wieder gestiegen sind. So erwarten 87% der britischen Befragten kurzfristig ein deutlich steigendes Investitionsinteresse aus dem Ausland auf der Insel. Mehr noch: 42% von ihnen wollen in Großbritannien selbst mehr investieren. Die Umfrageteilnehmer aus Deutschland und Frankreich stehen diesem positiven Ergebnis mit jeweils 41% Interesse an Investitionen in ihren Heimatländern in nichts nach. Vor sechs Monaten waren Werte bei ähnlichen Erhebungen zwischen 18% und 23% ermittelt worden. Raus aus der Krise – Die internationalen Immobilieninvestoren wittern dieser Tage wieder Morgenluft. „Der Anstieg der Investitionsbereitschaft ist ein Indiz dafür, dass bei den Transaktionen in Europa der untere Wendepunkt bald erreicht sein dürfte“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilien Research bei Union Investment. Trotz aller Krisen, so die Einschätzung von Olaf Janßen, sei insbesondere bei den Briten auch „schon wieder größere Risikobereitschaft zu beobachten.“

Für gut zwei Drittel der Befragten aus Großbritannien steht bei den geplanten Investments die Rendite an erster Stelle in der Prioritätenliste. Deutsche und Franzosen bevorzugen dagegen das Anlagemotiv „Sicherheit“. Unter den Befragten aus diesen beiden Ländern will nicht einmal jeder Dritte vor allem Rendite machen. „Die starke Renditeorientierung der Investoren in Großbritannien ist ein weiteres Indiz dafür, dass die Trendumkehr auf der Insel nachhaltig ist. Deutschland und Frankreich laufen auch in der Investorenerwartung dem britischen Markt hinterher“, so Janßen.

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