Zu den Kriterien, die das „Information Paper on Sustainability and Commercial Property Valuation“ für die Nachhaltigkeit vorstellt, gehören unter anderen die Qualität der verwendeten Materialien sowie deren Auswirkungen auf den Lebenszyklus einer Immobilie. Außerdem gibt es wertvolle Hinweise für die Beurteilung effizienter Nutzung von Energie und ein professionelles Abfallmanagement. Mietvertragliche, Finanz- und steuerliche Aspekte werden ebenso mit in die Betrachtung einbezogen wie die Lage und Erreichbarkeit der Immobilie.

Zentraler Punkt: Der Einfluss dieser Eigenschaften auf laufende Kosten und Erträge und damit den erzielbaren Miet- und/oder Verkaufspreis der Immobilie. Immobilienbewerter sind dazu angehalten, quantitative Kriterien – wie Mietsteigerungspotenziale – und auch qualitative Kriterien wie das zukünftige Nachvermietungspotenzial aufgrund von Nachhaltigkeitsmaßnahmen – zu erkennen und innerhalb der Wertermittlung zu berücksichtigen.

„Das Dokument nennt Kriterien nachhaltiger Gebäude – unabhängig von den üblichen Zertifizierungen wie Leed oder DGNB“, erklärt Hermann Horster MRICS, Leiter der Arbeitsgruppe Nachhaltigkeit bei der RICS Deutschland, „als erster bedeutender Berufsverband beurteilt die RICS zudem den Einfluss der einzelnen Bausteine der Nachhaltigkeit auf den Immobilienwert. Mit diesem Valuation Information Paper hat die RICS einen Meilenstein gesetzt. Das Papier soll zudem nicht den Schlusspunkt, sondern den Auftakt zu einer Diskussion darstellen. Die AG Nachhaltigkeit der RICS möchte mit der Veröffentlichung der deutschen Übersetzung auch hier die Diskussion eröffnen und freut sich auf einen lebhaften Austausch.“

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Wie der RICS in seinem Valuation and Sale Price Correlation Report 2009 festhält, hat es einen Einbruch bei den Transaktionen und den volatilen Immobilienpreisen in dieser Größenordnung bisher noch nicht gegeben. Transaktionen und volatile Immobilienpreise sind somit zwei wichtige Faktoren, mit deren Hilfe die Bewertungskompetenz getestet werden kann. Um diese zu prüfen, wurden die Bewertungsansätze von den RICS-Immobilienprofis mit den Verkaufserlösen im Jahr 2008 verglichen und in einem Report für die Immobilienmärkte in Frankreich, Deutschland, den Niederlanden und Großbritannien zusammengefasst.

Zentrales Ergebnis: Die Niederlande erzielten hierbei das genaueste Resultat. In den Niederlanden lagen 62,4 Prozent der Bewertungen innerhalb einer 10 Prozent-Schwankungsbreite, im Jahr 2007 hatte dieser Wert im Königreich noch 50 Prozent betragen, 85,3 Prozent liegen in einer Schwankungsbreite von 20 Prozent.

In Deutschland lagen 60 Prozent der Bewertungen für Immobilien innerhalb einer Schwankungsbreite von 10 Prozent. Im Jahr 2007 hatte dieser Wert noch bei 47,6 Prozent gelegen. Großbritannien erreichte einen Wert von 59,5 Prozent. 2007 betrug dieser auf der Insel noch 60,4 Prozent. Frankreich erzielte Werte von 49,3 Prozent für 2008 und 40,2 Prozent für 2007.

Liquiditätsengpässe auf den gewerblichen Immobilienmärkten sorgten in den in die Betrachtung miteinbezogenen Ländern für einen Preissturz bei Immobilien. Die konkrete Situation gestaltete sich dabei in den verschiedenen Ländern höchst unterschiedlich. Der stärkste Preisrückgang wurde in Großbritannien mit einem Minus von durchschnittlich 26,3 Prozent erreicht, gefolgt von Frankreich mit einem Minus von 6,0 Prozent und den Niederlanden und Deutschland. Hier lag der Rückgang bei 1,7 bzw. 1,4 Prozent.

„Trotz des wirtschaftlichen Umfelds sind die Bewertungen präziser geworden und dies bei gleichzeitig deutlich geringeren Transaktionen. Daraufhin haben steigenden Renditen zu einem wieder anwachsenden Interesse von Investoren an Immobilien insbesondere in Großbritanien geführt“, erklärt Gerrit Leopoldsberger, Vorsitzender der Professional Group Valuation der RICS Deutschland, „unsere Profession hat es geschafft, diese Umsätze abzubilden.“

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Grundsätzlich gilt: Je erfolgreicher Fußballvereine spielen, desto wertvoller werden ihre Stadien. So simpel diese Formel auch auf den ersten Blick anmuten mag, die Wertermittlung von Fußballstadien ist hochkomplex. Vom Gutachter werden neben den üblichen Ableitungen wertrelevanter Grundstücksdaten detaillierte Prognosen der sportlichen sowie der wirtschaftlichen Entwicklung des im Stadion beheimateten Fußballvereins verlangt. Auch die Vereinstradition und die Fanbindung beeinflussen nach Ansicht von Bewertungsprofis den Wert eines Stadions.

Die Rentabilität eines Stadions hängt im Wesentlichen von der wirtschaftlichen Entwicklung des Fußballvereins ab. Im Rahmen der Marktwertermittlung gehören insbesondere die stadionbezogenen Einnahmen und Ausgaben wie beispielsweise Catering, Vermietung von VIP-Logen und Bandenwerbung zur Beurteilung. Für private Investoren wird ein Stadion dann interessant, wenn Zins- und Tilgungszahlungen plus Risikozuschlag nachhaltig geleistet werden können und eine Gewinnperspektive gegeben ist.

„Die Wertermittlung der Spezialimmobilie Fußballstadion ist vor allem von den Stadioneinnahmen abhängig“, erklärt Bewertungsprofi und Diplom-Wirtschaftsingenieur Karsten Schmidt aus Dortmund in einem Beitrag in der Immobilien Zeitung, „diese bilden einen wichtigen Teil des Gesamt-Einnahmepotenzial eines Klubs.“ Sponsoring, Fanartikelverkauf, Spielbetrieb, Fernsehrechte und Transfereinnahmen gehören in diesem Bereich zu den wichtigsten Geldquellen.

Die Einnahmemöglichkeiten eines Vereins sind in stadionbezogene Einnahmen und vereinsbezogene Einnahmen unterteilt. Zu den rein Stadion bezogenen Positionen gehören beispielsweise der Stadionname, den immer mehr Vereine für viel Geld an Sponsoren verkaufen, Bandenwerbung, Catering, VIP-Logen, Business-Seats und Ticketing.

Nutzer- oder vereinsbezogene Rechte stellen die Trikotwerbung, Namens- und Logorechte, Transferrechte sowie Merchandising dar. Allerdings: Mediale und Verwertungsrechte gehören nicht zu dieser Einteilung, da insbesondere Fernseh- und Hörfunkrechte der Zentralvermarktung der Bundesligen durch die Deutsche Fußball-Liga (DFL) unterliegen.

Die Betriebsgesellschaft, die im Regelfall gegen Miet- oder Pachtzahlungen die Verfügungsgewalt, also die Vermarktungsmöglichkeiten über das Stadion inne hat, setzt sich durch den Verein und Dritte, die Gastronomie- oder weitere Vermarktungsrechte ausüben, zusammen. Bei der Allianz-Arena in München beispielsweise besteht nur eine Gesellschaft, während bei der VeltinsArena auf Schalke sowohl eine Besitz- als auch eine Betriebsgesellschaft bestehen. Durch dieses Modell entgeht der Verein der Gefahr, im Falle einer Stadioninsolvenz selbst unmittelbar in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu geraten. Wird der Umweg über eine zwischengeschaltete Gesellschaft gewählt, so ist der Verein selbst nur noch „Mieter“ des Stadions.

Die Risiken der Bewertung von Fußballstadien als Spezialimmobilien liegen insbesondere in der Prognose der sportlichen Entwicklung des Fußballvereins. Diese lässt sich nur schwerlich planen. So sind beispielsweise mit der kontinuierlichen Teilnahme an internationalen Wettbewerben wie der UEFA Champions League oder der Europa League (Nachfolgewettbewerb des UEFA-Pokals) zusätzliche, höchst lukrative Einnahmepotenziale verbunden. Entsprechend hoch ist das Risiko bei einem Abstieg des Vereins aus der Bundesliga. Ein Absturz ins „Unterhaus“, in die spielerisch attraktive, finanziell aber ungeliebte Zweite Bundesliga wirkt sich in jedem Fall auf die Risikobetrachtung eines Stadions aus.

Die mit dem Betrieb von Fußballstadien verbundenen Risiken drücken sich auch in den Renditeerwartungen der privaten Investoren aus. Diese liegen zwischen sieben und neun Prozent und sind auf dem Niveau vergleichbarer, nicht drittverwendungsfähiger Immobilien wie Multiplex-Kinos oder Multifunktionsarenen. „Die Umsatzrendite sollte mindestens 10% des Gesamtumsatzes des Vereins bzw. der Betriebsgesellschaft betragen“, so Karsten Schmidt.

Die sogenannten Cashflow-Prognosen bei Fußballvereinen sind in Einnahmen- und Ausgabenpositionen differenziert, die mit anderen Immobilien nur eingeschränkt vergleichbar sind. Zu den Einnahmen zählen unter anderem der Stadionname (Namensrechte), VIP-Bereiche, Anzeigetafel, Videowand, Stadion-TV (hier lassen sich je nach Größe, Position und Ausstrahlungsdauer lukrative Mehreinnahmen erzielen), Banden- und Innenraumwerbung (eine wesentliche Einnahmequelle innerhalb der Stadionvermarktung), Catering und Zuschauereinnahmen.

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