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Aktuelle Immobilien News bestätigen die fast konstant gebliebenen Preise bei Kauf und Verkauf am nordrhein-westfälischen Wohnimmobilienmarkt. Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat auf diesem Sektor kaum Spuren hinterlassen. Allerdings ist ein leichter Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen in einigen Großstädten zu verzeichnen. Wie der Preisspiegel NRW-Wohnimmobilienmarkt 2010 des Immobilienverbandes IVD-West zeigt, zogen dafür die Mieten für Wohnungen in Großstädten mit mehr als 300 000 Einwohnern an.

Nicht neu bei den Immobilien News in NRW ist die nach wie vor starke Nachfrage privater Käufer; teilweise erhöhte sie sich sogar. Die Ursachen hierfür sieht der Immobilienverband IVD-West vor allem in der Wertbeständigkeit der Immobilien, die in wirtschaftlich eher unbeständigen Zeiten zahlreiche Anleger anlockt.

Ein weiterer Grund für den erhöhten Erwerb von Wohnimmobilien sind die in den letzten drei Jahren gestiegenen Kaltmieten in größeren Städten Nordrhein-Westfalens. Vorteilhaft für Kaufinteressenten ist dabei, dass die Preise für Wohneigentum im Jahr 2009 leicht gesunken sind. Die Immobilien News für die Region NRW belegen darüber hinaus einen Rückgang der Verkaufspreise von zirka fünf Prozent in mittelguten Lagen. Betroffen sind davon nordrhein-westfälische Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 100 000 und 300 000.

Den größten Immobilien-Preiseinbruch verzeichneten Mönchengladbach und Gelsenkirchen; hier fielen die Verkaufspreise um 19 beziehungsweise 20 Prozent. In den Großstädten mit mehr als 300 000 Einwohnern gab es eher leichte Preiseinbrüche, wie Immobilien News belegen.

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„Tatsächlich sind die Immobilienpreise in Deutschland jedoch seit Jahren weitgehend stabil – sie liegen etwa auf dem Niveau der üblichen Inflationsraten“, sagt Kai Oppel von HypothekenDiscount, „lediglich in weniger attraktiven Lagen haben Häuser an Wert verloren, so etwa in einigen ländlichen Gegenden Ostdeutschlands, Mittelhessens oder des Saarlandes.“

Überdurchschnittlich gestiegen ist der Wert von Immobilien in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Düsseldorf und in Städten, in denen Studenten 15 Prozent der Gesamtbevölkerung ausmachen. „Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt ist jedoch abgekoppelt von den weltweiten Korrekturen zu betrachten. In Deutschland war der Markt für Wohneigentum niemals überhitzt“, stellt Kai Oppel klar.

Lediglich die Hälfte der Befragten, so belegt die Studie Studie von HypothekenDiscount, sei gut informiert über aktuelle Entwicklungen: 37,3 Prozent der Befragten wissen, dass der Kauf einer Immobilie sich zurzeit vor allem aufgrund der beinahe historisch günstigen Zinsen lohnt, 12 Prozent geben als wichtigsten Kaufgrund an, dass andere Kapitalanlagen riskant oder nicht rentabel sind. „Tatsächlich sind die Kreditzinsen mit Konditionen zwischen vier und fünf Prozent so günstig wie selten in der deutschen Geschichte. Vor diesem Hintergrund und wegen der unsicheren Aktienmärkte haben zuletzt Privat- und Kapitalanleger verstärkt in Immobilien investiert. Schließlich bringen auch Tagesgeld oder kurzfristig angelegtes Festgeld kaum Rendite“, erläutert Kai Oppel diese Ergebnisse.

Denn: Entgegen der mehrheitlichen Annahme der Befragten haben die Immobilienpreise in Deutschland kaum nachgegeben. „Es gibt bei uns, es anders als in anderen Staaten keinen Verkaufsdruck bei Immobilien, der bei einer gleichzeitig eingebrochenen Nachfrage zu einem Preisverfall hätte führen können“, stellt Kai Oppel klar. Lediglich die Transaktionsgeschwindigkeit und Neubautätigkeit, so der Immobilienexperte, hätten im Zuge der allgemeinen Verunsicherung nachgelassen.

Besonders fit in Sachen Immobilienpreisentwicklung sind die „Golden Agers“. Die Zielgruppe der über 60-Jährigen kennt sich am besten mit dem Immobilienmarkt aus: Genau zwei Drittel der Befragten weiß, dass die günstigen Zinsen sowie unattraktive alternative Kapitalanlagen der Grund für eine Investition in eine Immobilie sind. Mehr noch: Nur 33,3 Prozent dieser Altersgruppe sind der Meinung, dass die Preise für Häuser gesunken seien. Großen Informationsbedarf gibt es bei der jungen Generation – nur 43 Prozent der 20- bis 29-Jährigen konnten eine richtige Antwort geben.

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Trotz nicht gerade einfache wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, so erklärte Klaus-Dieter Schwensen, Leiter der Niederlassung Süd der TLG Immobilien, hätte man in beiden Städten sowohl bei Miet- als auch bei Kaufimmobilien einen Preisanstieg zu verzeichnen. Diesen Trend dokumentiert auch der aktuelle Report „Immobilienmarkt Ostdeutschland 2009“ von TLG. Dieser wird seit 16 Jahren als fundierte und umfassende Analyse der Immobiliendaten aller kreisfreien Städte in den Segmenten Wohnen, Büros, Gewerbe und Einzelhandel herausgegeben.

In Dresden sanken die Spitzenmieten für Büroflächen insbesondere im City-Bereich und in anderen Top-Lagen von 12,50 Euro auf nunmehr rund 10 Euro/m² im Monat leicht, in den übrigen Lagen stiegen die Preise für Büroobjekte jedoch im Schnitt gegenüber 2008 auf mittlerweile fünf bis 7,50 Euro/qm noch einmal an.
Ganz anders die Lage in Leipzig: Im einzigen ostdeutschen WM-Spielort von 2006 legten die die Mieten bei Büroflächen in der Innenstadt und anderen, stark nachgefragten Lagen zu. Die Preise pro Quadratmeter bewegen sich mittlerweile zwischen 7,50 und elf Euro im Monat.

Immobilien in Leipzig, die außerhalb der bevorzugten lagen und nur einen einfachen bis mittleren Nutzwert vorweisen können, liegen in Sachen Mietpreis dagegen nahezu unverändert zwischen vier und sieben Euro pro Quadratmeter/Monat.

Das Unternehmen TLG Immobilien investierte vor allem in den Markt für Büroimmobilien in Dresden. Im „Elb-Florenz“ waren insbesondere Immobilien in der Nähe des  weltberühmten „Zwingers“ gefragt. Dort wurde in 2008 der Wilsdruffer Kubus fertig gestellt, der mit seiner Lochfassade zurückhaltend neben die historischen Gebäuden gesetzt wurde. Das Objekt ist ungeachtet der gegenwärtigen wirtschaftlichen Turbulenzen voll vermietet. Hauptnutzer ist der Software-Gigant SAP. „Das ist ein wichtiger Beitrag, um das Zentrum Dresdens noch attraktiver und lebendiger zu gestalten“, sagt Niederlassungsleiter Klaus-Dieter Schwensen.

Eine stetig steigende Einwohnerzahl sorgt sowohl in Dresden als auch in Leipzig zwar für konstante Wohnungsmieten, aber auch für steigende Spitzenmieten. Beispiel Leipzig: Modernisierte Altbauten kommen auf 6,70 Euro pro Quadratmeter. Bislang hatte der Spitzenwert hier zwischen 4,10 und sechs Euro gelegen.

Auf der anderen Seite konnten sich in Dresden unter anderem die hohen und mittleren Kaufpreise von 2008 sowohl für freistehende Eigenheime (120.000 bis 450.000 Euro) als auch für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auf hohem Niveau halten. Doppelhaushälften liegen derzeit zwischen 100.000 und 240.000 Euro. In Leipzig sind die Preise für freistehende Häuser sogar noch einmal geklettert und liegen nach dem neusten Bericht von TLG zwischen 120.000 bis 375.000 Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2008 waren es bei dieser Immobilienart noch zwischen 110.000 und 350.000 Euro. Fazit: „Die Immobilienregionen Dresden und Leipzig bieten weiterhin spannende Perspektiven für erfolgreiche Immobilien-Investitionen“, bilanziert Klaus-Dieter Schwensen gegenüber Property-Magazin.de, „denn eine moderne Infrastruktur, innovative Unternehmen vor allem aus dem hochtechnologischen Bereich sowie hoch qualifizierte und flexible Arbeitskräfte bieten beste Voraussetzungen, um in einer Aufschwungphase nach der Finanz- und Wirtschaftskrise überproportional zuzulegen.“

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Die Immobilienpreise an der Ostsee steigen. Wie aus einer Marktanalyse von TLG, einem der führenden Immobilienunternehmen in den neuen Bundesländern hervorgeht, weisen vor allem die Städte Rostock, Stralsund und Wismar Preissteigerungen bei Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Grundstücken auf. Ein positives Signal in wirtschaftlich bewegten Zeiten? Immerhin, so scheint es, trotzt der Markt für Immobilien in Mecklenburg-Vorpommern der immer noch um sich greifenden Finanzkrise.

Geht es um Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie um Grundstücke, so beobachtete die Treuhandliegenschaftsgesellschaft (TLG) nach Angaben der OSTSEE ZEITUNG immer „mehr Fälle steigender Preise als sinkender Werte“. – „Vor allem für Städte wie Rostock, Stralsund oder Wismar gibt es kaum krisenbedingte Auswirkungen“, erklärte Klaus Reppenhagen, Niederlassungsleiter der TLG Immobilien GmbH für Mecklenburg-Vorpommern.

Eine „dynamische Preisentwicklung“ sehen die Immobilienprofis von TLG vor allem in Rostock. Im Vergleich zum Jahr 2008 stiegen die Preise für Flächen für den Wohnungsbau in der Hansestadt auf 130 bis zu 500 Euro pro Quadratmeter. In Top-Lagen wie Warnemünde lagen die Preise 2008 noch bei 400 Euro gelegen. Rostock, so hieß es im TLG-Immobilienmarktbericht, liegt in Ostdeutschland nach Berlin und Potsdam an dritter Stelle.

Preis-Sturm an der Ostsee – Deutliche Steigerungen hat es laut TLG auch in Stralsund gegeben, vor allem bei den Kaufpreisen in den Immobiliensegmenten „Wohnhäuser“ und „Eigentumswohnungen“. Die Preise für frei stehende Eigenheime am Strelasund lagen 2008 noch zwischen 90 000 und 200 000 Euro und kletterten 2009 am „Tor nach Rügen“ auf bis zu 220 000 Euro.

Hintergrund für den Preisanstieg: Viele Anleger fürchten die Inflation. Viele Kunden, so ist Klaus Reppenhagen sicher, sehen im Kauf einer Immobilie in unsicheren Zeiten eine sichere Geldanlage. Der Immobilienexperte weiter. „Es gibt großes Interesse nach Immobilien in der Preisspanne zwischen 200 000 und einer Million Euro.“ Besonders hoch im Kurs stehen vor allem Immobilien aus dem Segment „Mehrfamilienhäuser“, wobei als Käufer meistens Einzelanleger in Frage kommen.

Der Immobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern profitiert nach Meinung von Insidern wie Klaus Reppenhagen vor allem davon, dass man in „MV“ wirtschaftlich nicht so sehr vom krisenanfälligen Export abhängig sei. Hinzu kommt ein anhaltender Boom in der Touristikbranche. Dies wirkt sich nach Einschätzung der Experten ebenfalls positiv auf den Immobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern aus– Die Ostseeküste wird vor allem bei Mitgliedern der älteren Generation als Wohnsitz für den Lebensabend immer beliebter. Zahlen gefällig? Mehr als 40.000 ältere Menschen haben laut OSTSEE ZEITUNG inzwischen ihren Wohnsitz nach „MV“ verlagert.

Doch der Preisanstieg in Mecklenburg-Vorpommern sorgt nicht überall für zufriedene Gesichter. Der Stralsunder Mieterbund befürchtet beispielsweise, dass die jüngste Entwicklung auch für einen Anstieg der Mietpreise sorgen könnte. „Wenn jemand eine Immobilie teuer gekauft hat und Erlöse daraus ziehen will, wird er sie auch teuer vermieten wollen“, sagt Mietervereinsvorsitzender Reinhard Koch. Für Mieter, die neue Verträge abschließen wollten, sei das „weniger erfreulich“ und in der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation „eher schwierig“.

Laut TLG erlebten in Mecklenburg-Vorpommern auch die Preise für Liegenschaften zur gewerblichen Nutzung deutliche Preisanstiege. Auch bei den Mieten. Einzelhandelsflächen verzeichnen vor allem in Rostock und Wismar einen kräftigen Preisschub. Mit Spitzenmieten bis zu 75 Euro pro Quadratmeter für Geschäfte in der Rostocker Innenstadt liege die Hansestadt hinter Berlin, Leipzig und Dresden in der Spitzengruppe Ostdeutschlands.

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Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland trotzt erfolgreich dem europaweiten Trend. Während in den meisten  europäischen Nachbarländern die Immobilienpreise im Sinkflug sind, verzeichnete der deutsche Markt ungeachtet der Finanz- und Immobilienkrise einen leichten Preisanstieg.

Das geht aus aktuellen Ergebnissen der jährlichen Immobilienmarktanalyse IMA des Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung in Hamburg hervor. Der in diesem Zusammenhang ermittelte Preisindex für neu erstellte Eigentumswohnungen in den westlichen Bundesländern stieg 2008 im Vergleich zum Vorjahr von 99 auf 101 Punkte – und lag damit erstmals über dem Preisniveau von 1995. Im gleichen Jahr wurde diese Indexberechnung erstmalig durchgeführt. In Ostdeutschland stieg der Preisindex für neue Eigentumswohnungen leicht von 80 auf 81 Punkte an – ein Stand, der in den neuen Ländern zuletzt 1999 erreicht wurde.

Von einer rückläufigen Nachfrage nach Eigenheimen mag das Gewos-Institut für 2009 nicht sprechen. Prognosen zufolge wird der Transaktionsumfang bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Jahr 2008 um 2,3 Prozent auf 36,1 Milliarden Euro und im Immobiliensegment Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent auf 27,3 Milliarden Euro ansteigen.

„Die allgemeine Verunsicherung aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Situation und des dadurch erhöhten Arbeitsplatzrisikos beeinflusst die Investitionsbereitschaft zwar negativ, gleichzeitig wirken aber die noch günstigen Kapitalmarktkonditionen sowie die Inflationserwartungen und die negativen Erfahrungen mit anderen Kapitalanlageformen Nachfrage fördernd für Sachwerte wie Immobilien“, hieß es von Seiten des Gewos-Instituts.

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Ausschlaggebend für den Preisrückgang 2008 waren nach Angaben des Instituts vor allem die Länder Baden-Württemberg und Bayern, in denen Rückgänge um 6 Prozent bzw. 11 Prozent auf absolut 175 Euro bzw. 227 Euro zu verzeichnen waren. Gleichzeitig, so hieß es von Seiten des ifs Städtebauinstituts, müsse man allerdings berücksichtigen, dass in diesen beiden Bundesländern – neben den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg – ein weitaus höheres Preisniveau zu beobachten sei als in allen anderen Bundesländern.

Nimmt man die Stadtstaaten aus dieser Betrachtung heraus, so finden sich die die teuersten Grundstücke, nach Bayern und Baden-Württemberg, in Nordrhein-Westfalen mit 143 Euro (-0,7 Prozent), Es folgen Hessen mit 127 Euro (-3,8 Prozent) und Schleswig-Holstein mit 111 Euro (+1,8 ), Schlusslichter sind die ostdeutschen Länder Brandenburg mit 50 Euro (-7,4 Prozent), Thüringen mit 32 Euro (-5,9) und Sachsen-Anhalt mit 29 Euro und einem Rückgang von satten 9,3 Prozent.

„Wegen der erheblich größeren Flächenreserven und der Bevölkerungsabwanderungen in den neuen Bundesländern dürfte der Abstand bei den Grundstückspreisen von über 100 Euro pro Quadratmeter zwischen Ost und West noch auf einige Jahre hinaus bestehen bleiben“, erklärt ifs-Leiter Dr. Stefan Jokl. 

Zwischen den einzelnen Bundesländern, so Dr. Jokl weiter, sei die Entwicklung 2008 uneinheitlich verlaufen: Während sechs Bundesländer steigende Grundstückspreise gemeldet hätten, verzeichneten sieben Bundesländer sinkende Preise, in drei Ländern stagnierten die Grundstückspreise.

Parallel zum rückläufigen Wohnungsneubau hat sich auch die Zahl der Verkaufsfälle von baureifem Land halbiert: Waren es vor zehn Jahren noch über 124.000 Kauffälle, so lag diese Zahl im Jahr 2008 bei weniger als 53.000 (-57,4 Prozent). Auch der Kaufwert der Grundstücksflächen insgesamt ist mit 5,3 Mrd. Euro im Jahr 2008 wesentlich geringer als der damalige Wert mit 6,7 Mrd. Euro.

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Insgesamt ging die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in fast allen Märkten zurück, wobei die weniger etablierten Märkte stärker betroffen waren. Den stärksten Preisrückgang bei Einzelhandelsmieten verzeichnet die argentinische Hauptstadt Buenos Aires. Hier gingen die Mietpreise binnen eines Jahres um 37 Prozent zurück. Ebenfalls starke Preiseinbrüche sind in Polens Hauptstadt Warschau (33 Prozent) und Washington D. C. (26) zu beobachten.

Ungeachtet eines Mietpreisrückgangs von 10 Prozent (Jahresbasis) bleibt New York City der weltweit teuerste Immobilienmarkt für den Einzelhandel. Für Einzelhandelsflächen in Spitzenlagen wird in New York ein Preis von US-$ 1.800 pro Square Feet jährlich fällig. Dies entspricht umgerechnet rund 1.218 Euro pro Quadratmeter monatlich. New York ist damit doppelt so teuer wie Hongkong, die zweitplazierte Stadt. Hier werden in Spitzlagen rund 658 Euro pro Quadratmeter monatlich verlangt. Moskau überholte Tokio und belegt nun Platz drei. Auf den Plätzen vier und fünf folgen Paris und Tokio. Teuerste Stadt in Deutschland ist München mit Platz 16, Frankfurt am Main belegt Platz 20.
„Wir erleben derzeit in Deutschland spektakuläre Entwicklungen vor allem durch die Insolvenzen von Großflächenmietern“, erklärt Karsten Burbach, Head of Retail bei CB Richard Ellis in Deutschland, „zudem geraten sicherlich auch einzelne Randlagen durch Leerstände unter Druck.“ Die Toplagen der deutschen Innenstädte, so Burbach weiter, seien hingegen in den gängigen Flächengrößen sehr preisstabil.

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Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd e.V. hat am 30. Juni 2009 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Frühjahrsmarktbericht „Wohnimmobilien-Kaufobjekte Bayern“ vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Immobilienpreise sowie Markttrends des bayerischen Kaufimmobilienmarktes. „In München“, berichtet Professor Dr. Stephan Kippes, „bleibt die Tendenz weiterhin klar steigend. Bayernweit entwickelten sich die Immobilienpreise für die einzelnen Objekttypen sehr unterschiedlich.“Grundsätzlich, so Professor Dr. Kippes, seien derzeit zwei unterschiedliche Effekte festzustellen. Zum einen sei eine deutliche Hinwendung zur Immobilie als weitestgehend krisensichere Anlageform zu beobachten, zum anderen, würden sich viele Menschen in Zurückhaltung beim Immobilienkauf üben, da sie entweder um ihren Arbeitsplatz fürchteten oder diesen bereits verloren hätten. Kippes: „Der erste Effekt ist hierbei deutlich stärker ausgeprägt und überlagert den zweiten ganz klar.“

Die Rückkehr zur Immobilienanlage liegt nach Ansicht der Experten nicht zuletzt an einem gewissen Misstrauen der Anleger zu reinen Bankprodukten, aber auch an einer Angst vor Inflation. Die Anleger seien vielfach durch die Finanzmarktkrise und ihre Auswirkungen tief greifend verunsichert und wollten sich mit „Substanzwerten“ schützen. Trotz der derzeitigen gesamtwirtschaftlichen Situation tendierten die Immobilienpreise daher vielerorts mitunter steigend bzw. stabil.

Während in Südbayern für alle Objekttypen steigende Preise zu verbuchen waren – die Anstiegsraten lagen in dieser Region zwischen + 8,2 % bei den Wohnbaugrundstücken für Einfamilienhäuser und + 0,6 % bei den neu gebauten Eigentumswohnungen – tendierten die Preise für die verschiedenen Objekttypen im Frühjahr 2009 in Nordbayern uneinheitlich. Rückgänge verbuchten beispielsweise Objekttypen wie Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser (- 0,2 %), Doppelhaushälften (- 3,3 %) sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (- 1,7 %) und Neubau (- 3,4 %). Zulegen konnten dagegen die Preise für Geschossbaugrund (+ 6,2 %), freistehende Einfamilienhäuser (+1,5 %) sowie Reihenmittelhäuser (+2,8 %).

Die Immobilienpreise in München liegen deutlich über dem Durchschnitt der bayerischen Großstädte. Im Frühjahr 2009 verzeichnete der Immobilienmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt einen weiteren Preisanstieg. Augenfällig: Alle Objekttypen und Wohnwerte entwickelten sich hier tendenziell steigend. Am deutlichsten stiegen die Preise jedoch für den Geschossbaugrund (guter Wohnwert +6,5 %). Auch die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser legten deutlich zu. Hier gab es gegenüber dem Vorjahr eine Veränderung von + 4,5 %.

Bayernweit stiegen die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser (gute Wohnlage) im Vergleich zum Vorjahr um +4,1 %. Werte für Geschossbaugrund blieben dagegen auf dem Niveau von 2008 – bei 425 Euro. Der schon im Herbst 2007 bemerkbare leicht rückläufige Trend bei den Preisen für freistehende Einfamilienhäuser hat sich auch im Frühjahr 2009 fortgesetzt. Hier gingen die Werte im Vergleich zum Vorjahr um -1,1 % zurück. Bei den Reihenmittelhäusern blieben die Preise im bayerischen Durchschnitt stabil bei 253.000 Euro. Doppelhaushälften verzeichnen nach dem leichten Preisrückgang im Frühjahr 2008 erneut steigende Werte. Die Veränderung zum Vorjahr lag hier bei +0,9 %.

Im Einzelnen bezog Professor Dr. Stephan Kippes verschiedene Trends, bezogen auf das Frühjahr 2009, in seine Betrachtung ein. Die sehr hohen Baugrundpreise dämpfen das Marktgeschehen in München und den bayerischen Großstädten. Ein Baugrundanteil von rund 64 %, wie er etwa in München zu verzeichnen ist, bedeutet, dass ein Bauherr fast zwei Drittel der gesamten Kosten für den Baugrund investieren muss. In einem durchschnittlichen Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus, guter Wohnwert, in München von 750.000 Euro sind immerhin 483.000 Euro für die Immobilien Grundstücke enthalten. Das Budget für die eigentliche Bebauung liegt in München somit bei rund 36 %. Noch höher als in München liegt der Baugrundanteil in Ingolstadt. Hier lag der Wert im Frühjahr 2009 bei 67 %.

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Foto: Björn C. Siemsen

Die Gleichung war einfach und sie hatte lange Zeit Gültigkeit: Wer Immobilien besitzt, braucht die Inflation nicht zu fürchten. Eine langfristige Studie zeigt, dass dies nicht immer zutreffend sein muss. Die Hoffnung, wonach sich Anleger durch den Kauf von Wohnungen oder Büros grundsätzlich gegen Inflation wappnen können, scheint trügerisch. Seit 1975 sind die Verbraucherpreise aktuellen Studien zufolge in Deutschland stärker gestiegen als Mieten und Preise vieler Immobilien. Das Analysehaus Bulwien Gesa ermittelt seit 1975 eine Verteuerung des normalen Lebensunterhaltes um 130 Prozent. Dies vergleicht Bulwien mit einem selbst errechneten Index von Mieten und Gebäudepreisen in 125 Städten, der nur um 105 Prozent zunahm.

Wie die Süddeutsche Zeitung berichtet, widerspricht dies der gängigen These, nach der die Inflation den Wert von Immobilien nach oben treibt und ein Investment in diese Sachwerte deshalb eher vor der Geldentwertung bewahrt als der Kauf von Aktien oder Staatspapieren. „Wohnimmobilien bieten keinen generellen Inflationsschutz“, warnt Udo Scheffel, Chef des Wohnungsunternehmens GBW, das auch Auftraggeber für die Studie war.

Augenfällig: Büros und andere Gewerbeimmobilien halten sich laut Bulwien wesentlich schlechter als Wohngebäude. Dies geht auch aus einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft hervor. Denn: Obwohl Gewerbemieten meistens an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt werden, stieg der Bulwien-Index für Mieten und Wertsteigerung nur um 80 Prozent – bei Wohngebäuden liegt er dagegen bei 120 Prozent. Dennoch beweg sich dieser Wert noch unter den Verbraucherpreisen.

Insgesamt divergieren die Immobilienpreise: Städte mit relativ schwacher wirtschaftlicher Entwicklung verlieren kaufkräftige Bewohner, Mieten und Kaufpreise stagnieren. Beispiel Bremen: Seit 1975 stiegen die Immobilienpreise in der Hansestadt in jedem Jahr im Schnitt um nicht mehr als zwei Prozent.

In boomenden Ballungszentren sieht die Situation anders aus. In München beispielsweise nahm der Index im Schnitt um mehr als drei Prozent zu. Wer in der „Weltstadt mit Herz“ investieren will, kann Mieten und Verkaufspreise erzielen, die stärker als die Inflation zunehmen. Die Renditen bei neuen Investments sind aufgrund hoher Kaufpreise häufig nicht besonders üppig, allerdings sind auch meist keine Reinfälle wie in wirtschaftlich schwächeren Städten zu befürchten, wo Preise und Mieten öfter stark nachgeben. Dies trifft beispielsweise auf Berlin und andere ostdeutsche Städte zu, insbesondere seit dem Ende des künstlich herbeigeführten Booms durch die Steuervorteile Anfang der Neunzigerjahre.

Insgesamt entwickelten sich die Immobilienpreise in den ehemaligen alten Bundesländern im Segment „Wohnen“ laut Studie leicht höher als die Verbraucherpreise, aber mit Unterschieden. „Der Vergleich zeigt überdurchschnittliche Werte im Süden und Westen Deutschlands, aber unterdurchschnittliche im Norden und Osten”, erklärt Udo Scheffel.

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„Der deutsche Immobilienmarkt bietet etliche Vorzüge: Anders als in den USA oder Großbritannien bildete sich in Deutschland keine Immobilienblase, die angesichts der Krise zu platzen droht“, sagt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilienvermittlers PlanetHome AG. Die Preise entwickelten sich in den zurückliegenden Jahren im Gleichklang mit dem Marktumfeld, ohne nach oben oder unten zu übertreiben. „So ist es nicht verwunderlich, dass der Immobilienmarkt trotz Krise von hoher Wertbeständigkeit geprägt ist“, erklärt Anzensberger. Verstärkt wird der wachsende Nachfrageeffekt durch die geringe Neubautätigkeit. „Der Wohnungsbau in Deutschland ist seit Jahren auf dem Rückzug“, ergänzt Anzenberger. Das Bauvolumen, so der Experte, habe inzwischen das niedrigste Niveau in der Nachkriegsgeschichte erreicht.

Zwar stehen die Zeichen für Verkäufer derzeit günstig, doch der Verkauf einer Immobilie ist nach wie vor nicht unproblematisch. Zu hohe Preisvorstellungen, eine zu breit gefächerte Käufersuche sowie ungenaue Kenntnis der Rechtslage bringen Eigentümer ein ums andere Mal ins Schwitzen. „Privatverkäufer haben oft Schwierigkeiten, weil sie die Regeln des Marktes und die Inhalte der Gesetze nur unzureichend kennen“, weiß Immobilienprofi Anzenberger aus Erfahrung.

Beispiel: Die realistische Bewertung eines Objekts. Meist suchen Verkäufer in Zeitungsinseraten oder bei führenden Portalen im Internet nach vergleichbaren Immobilien und setzen dann einen ähnlich hohen Preis an. Aber Immobilienangebote lassen sich nicht ohne weiteres eins zu eins übernehmen. Viele Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle, etwa das Alter des Hauses, der bauliche Zustand, die Lage, die Infrastruktur vor Ort und die technische Ausstattung. Hinzu kommt, dass Verkaufsofferten immer einen Verhandlungsspielraum beinhalten. Wenn die Immobilie dann später nur mit einem gehörigen Preisabschlag verkauft werden kann, sitzt die Enttäuschung bei vielen Besitzern tief.

Erfahrene Immobilienmakler sind häufig erfolgreicher. Sie kennen den Markt und wissen, wie man ein Objekt realistisch bewertet und Erfolg versprechend vermarktet. Dabei spielt die gezielte Kundenansprache eine ebenso wichtige Rolle wie aussagekräftige Verkaufsunterlagen und hoher Sachverstand. Nicht selten besitzen Objekte Besonderheiten, die sich auf die Vertragsgestaltung auswirken. Viele Kaufverträge sind deshalb individuell verfasst. Um unliebsame Überraschungen auszuschließen, raten Profis wie Robert Anzenberger zu professioneller Unterstützung: „Makler haben die Pflicht, die Vertragsparteien umfassend zu beraten und für eine korrekte Abwicklung des Geschäfts zu sorgen.“

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