Wie auf dem Markt im Allgemeinen beeinflusst auch auf einem Immobilienmarkt in der Regel die Nachfrage das Angebot. Die Baugrundpreise aus allen 2.358 Gemeinden von Österreich ändern sich Jahr für Jahr, und die Grundstückspreisübersicht vom Immobilienmarkt in Österreich wird aus diesem Grund stets aktualisiert.

Die Quadratmeterpreise von Einfamilienhaus-Baugrundstücken werden ausschließlich der An- beziehungsweise allfälligen Aufschließungskosten erhoben, und zwar je nach Bundesland. So enthält zum Beispiel die Grundstückspreisliste in Wien Preise von etwa 200 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter, je nach Gemeinde. In Tirol erhält man auf dem Immobilienmarkt von Österreich schon für 45 Euro je Quadratmeter ein Grundstück – in der Gemeinde Ainet beispielsweise.

In Salzburg liegen die Grundstückspreise in der Gemeinde Pfarrwerfen zwischen 140 und 210 Euro pro Quadratmeter, Tendenz fallend, in der Gemeinde Flachau hingegen zwischen 300 und 400 Euro, Tendenz steigend. In dem Bundesland Kärnten sieht der Immobilienmarkt von Österreich wieder anders aus. Hier gibt es in der Gemeinde Ruden sogar Grundstücke zu einem Preis von lediglich 17 Euro je Quadratmeter, wobei eine weitere Preisreduktion prognostiziert wird.

Wien

Im 20. Bezirk (6,72 Euro/m²), im 11. und 15. Bezirk von Wien sind die Mietpreise noch recht günstig. Teuer ist es im 9. Bezirk – neben der Wiener Innenstadt – hier liegt der Quadratmeterpreis bei € 9,07. Wer ein Haus in Wien kaufen möchte, ist hier richtig – unser Kauf-Tipp: Haus Wien.

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„Dolce Vita“ nur in „Bella Italia“? Weit gefehlt. Wenn es um Lebensqualität geht, liegen andere Länder mittlerweile ebenfalls hoch im Kurs. Die Beratungsgesellschaft Mercer hat in einem internationalen Städteranking Top-Metropolen in Sachen Lebensqualität miteinander verglichen. Überraschend stark dabei: Städte in Deutschland. Mit Düsseldorf, München, Frankfurt am Main, Berlin, Nürnberg und Hamburg schafften es gleich sechs deutsche Städte unter die ersten 30. Ein deutliches Signal dafür, dass Lebensqualität „Made in Germany“ angesagter denn je ist.

Spitzenreiter im aktuellen Mercer-Ranking ist Wien. Die österreichische Bundeshauptstadt landete erstmals auf dem ersten Platz. Wien beeindruckt nicht nur durch seine Immobilien aus verschiedensten Epochen, sondern auch durch ein umfangreiches kulturelles Angebot. Wien besitzt Museen und Kunstsammlungen von Weltruf. Außerdem findet sich in Wien die älteste, noch bestehende deutschsprachige Universität.

Geht es rein nach dem Ranking von Mercer, so lässt es sich lässt es sich in den Alpenländern mit am besten leben. Hinter Wien belegt folgen mit Zürich (Rang 2) und Genf (Rang 3) zwei Metropolen der Schweiz, die für ihre noblen Immobilien und jede Menge Flair berühmt sind. Um die Lebensqualität in insgesamt 215 Städten beurteilen zu können, unterschied Mercer 39 verschiedene Kriterien. Dazu gehören u. a. politische, soziale, wirtschaftliche und umweltorientierte Aspekte, aber auch Faktoren wie persönliche Sicherheit und Gesundheit, Bildungs- und Verkehrsangebote.

Die deutschen Städte sind in Sachen Infrastruktur gut bis sehr gut aufgestellt. Im Ranking „Infrastruktur“ kommt München auf den zweiten Platz hinter der asiatischen Metropole Singapur.

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Insgesamt bleibt der Markt für Büroimmobilien in Wien jedoch einer der stabilsten in Europa. Leerstandsrate und Spitzenmiete sanken im abgelaufenen Quartal nur leicht, die Immobilienwerte legten sogar leicht zu.

Zum Vergleich: Wurden im gleichen Zeitraum 2008 in Österreich noch rund 410 Millionen Euro investiert, so sank dieses Volumen nun im dritten Quartal 2009 auf 50 Millionen Euro. Dies sind rund 67 Prozent weniger als im zweiten Quartal des laufenden Jahres, als 150 Millionen Euro in Büroimmobilien der Donau-Metropole investiert wurden. Als „Hoffnungsträger“ bezeichnen die Immobilienprofis von CBRE die deutschen institutionellen Investoren. Diese zeigten wieder vermehrt Interesse an Core-Investmentprodukten in Österreich. Investoren könnten in Wien zurzeit mit Spitzenanfangsrenditen von ca. 5,70 Prozent rechnen, nachdem dieser Wert im zweiten Quartal 2009 bei 5,75 Prozent für Premiumobjekte lag, hieß es in einer Pressemitteilung von CBRE. Gegenüber dem Vorjahreswert konnte sich die Spitzenrendite um 85 Prozentpunkte erhöhen.

Licht und Schatten gab es bei den Fertigstellungen in Wien. Hier verbuchte CBRE einerseits – bei einem Gesamtvolumen von rund 10 Millionen Quadratmetern – im dritten Quartal rund 31.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen. Andererseits konnten rund 80.000 Quadratmeter vermietet werden. Dies ist der höchste Wert seit 2007. Im Vergleich zum Vermietungsumsatz von ca. 110.000 Quadratmeter im dritten Quartal 2008 sind dies zwar ca. 27 Prozent weniger, jedoch ist die beginnende Stabilisierung am Markt nicht zu übersehen. Ausschlaggebend dafür sind maßgeschneiderte Angebote, wie beispielsweise im Marximum in Erdberg, wo auch die größte Vermietung des Quartals mit der ERGO AG mit rund 10.000 Quadratmeter abgeschlossen wurde.
 
„Das dritte Quartal war bisher das erfolgreichste des Jahres, immerhin um 14 Prozent stärker als das zweite Quartal. Bis Jahresende sollten in Wien rund 300.000 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet werden. Dieser Wert liegt etwas über jenem aus dem Jahr 2004“, prognostiziert Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis Österreich.

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Wer kennt es nicht, das „Alpenpanorama“? Im Morgenprogramm des Fernsehsenders 3sat werden via Live-Cam stets die angesagtesten Domizile in den Alpen gezeigt. Das „Alpenpanorama“ macht Appetit auf mehr. Und tatsächlich: Immobilien verschiedener Kategorien in den Alpen sind gefragter denn je. In den Alpenanrainerstaaten Deutschland, Österreich, Schweiz und Italien boomt das Geschäft mit Immobilien.

Beispiel: Das „Biergartenland“, die Region um Spitzing- und Schliersee und weiter bis zum Tegernsee, vom malerischen Tölzer Land bis nach Garmisch- Partenkirchen. Hier locken Bauernhöfe mit Panoramablick, grüne Wiesen und unberührte Natur. Im August 2009 meldete Garmisch sogar einen neuen Besucherrekord. Im österreichischen Kitzbühel, dem Wohnort von „Fußball-Kaiser“ Franz Beckenbauer, sieht es ähnlich aus. Hier gibt es mittlerweile 23 Golfplätze und ein Ende des Bau-Booms ist nicht in Sicht. Davos in der Schweiz zählte im Juni dieses Jahres zehn Prozent mehr Übernachtungen als 2008 und auch in Südtirol (Italien) wurde mit 5,4 Millionen Touristen wieder eine Rekordmarke geknackt.

Die Alpen sind erste Adresse für den Urlaub und auch der Markt für Ferienimmobilien legt derzeit mächtig zu. „Die Preise sind stabil und sogar steigen“, sagt Immobilienprofi Jörg Buchen, Vorstand von Engel & Völkers, „der Trend in die Alpen überlagert die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise.“

Doch die Idylle hat ihren Preis: Für ein Haus in Österreichs In-Domizilen zahlt man das Doppelte wie in Deutschland, in Top-Lagen muss sogar noch tiefer in die Tasche gegriffen werden. Ähnlich ist es bei den Nobelorten in der Schweiz. Die Südtiroler Hauspreise liegen hingegen momentan nur leicht über den deutschen Vergleichswerten. Doch auch bei Immobilien in Südtirol erwarten Experten einen Anstieg der Preise. Wohnungen in Südtirol sind in der Regel etwas günstiger zu haben.

Ungeachtet des Booms sind die Alpenländer jedoch nicht an einem Ausverkauf ihre Immobilien in verschiedenen Kategorien interessiert. Der Erwerb durch ausländische Käufer soll reglementiert werden. In vielen Teilen Österreichs gibt es daher die Pflicht, eine Immobilie dauerhaft selbst zu bewohnen oder sie wenigstens zu vermieten. Wer das Objekt weite Teile des Jahres leer stehen lässt, bekommt Ärger mit den Behörden.

In der Schweiz gibt es eine Art „Kontingent für Erwerbsgenehmigungen“, erlaubt wird also immer nur der Verkauf einer bestimmten Anzahl von Immobilien. Kaufinteressenten aus dem Ausland müssen bei den Eidgenossen meistens viel Geduld aufbringen. Gleiches gilt für Südtirol: Hier sind bestimmte Wohnungen ausschließlich Einheimischen vorbehalten. Diese „Konventionierung“ soll den „Ausverkauf der Heimat“ verhindern. Die künstliche Verknappung sorgt daher für stark überhöhte Preise bei frei gehandelten Objekten. „Diese Maßnahmen“, weiß Immobilienprofi Buchen, „ verhindert in den drei Ländern meist nicht den Kauf, macht ihn aber mühsamer. “

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„Damit ist der Trend der letzten fünf Jahre beendet und wir nähern uns langsam wieder dem Niveau der ersten Jahre des Jahrtausends“, kommentiert Andreas Ridder, Geschäftsführer CB Richard Ellis Österreich, die Vermietungen des ersten Halbjahres, „so wurden beispielsweise im ersten Halbjahr 2004 rund 125.000 Quadratmeter vermietet“.

Zu den größten Vermietungen in Wien in den ersten sechs Monate zählen die von Nokia Siemens Network in Erdberg (rund 6.900 Quadratmeter), Mc Fit im Norden von Wien mit ca. 2.400 Quadratmeter sowie CSC – ebenfalls im Norden der Stadt – mit ca. 2.600 Quadratmeter. Zwei große Vorvermietungen in der Bürolage Prater wurden von Pharma- bzw. Biotech-Konzernen getätigt.

Augenfällig: Im ersten Halbjahr wurden in Wien keine Neuprojekte fertig gestellt, einige Immobilien erfuhren jedoch eine Generalsanierung. Auf die Leerstandsrate wirkt sich dies – vor allem aufgrund der relativ stabilen Vermietungsleistung im zweiten Quartal – positiv aus. „Die Leerstandsrate in Wien liegt nach Angaben von CBRE nun bei rund 4 Prozent“, so Andreas Ridder, „dies kommt einem historischen Tiefststand nahe und ist auch im internationalen Vergleich bemerkenswert.“

Für das zweite Halbjahr 2009 erwarten Immobilienprofis wie Andreas Ridder einige größere Fertigstellungen. Die neue ÖGB-Zentrale wird auf mehr als der Hälfte des ca. 40.000 Quadratmeter großen Bürogebäudes Catamaran einziehen. Am Officecampus Marximum verhandelt man bereits über einen substanziellen Anteil der insgesamt 40.000 Quadratmeter Bürofläche.

Die Mietpreise in der charmanten Wiener City liegen aktuell noch bei bis zu 22,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bis Jahresende wird diese Spitzenmiete nach Ansicht der CBRE-Experten auf ca. 22,00 Euro pro Quadratmeter monatlich sinken. „Prognosen sind in Zeiten wie diesen nicht ganz einfach, aber wir rechnen mit einer Vermietungsleistung bis zum Jahresende in Wien von bis zu 295.000 Quadratmeter. Dies bedeutet eine Reduktion von rund einem Viertel gegenüber den starken Jahren 2007 und 2008”, erklärt Andreas Ridder. Obwohl das Interesse der deutschen offenen Immobilienfonds am österreichischen bzw. Wiener Markt nach wie vor groß ist, so der Immobilienexperte Ridder weiter, sei das Investitionsvolumen massiv eingebrochen, vor allem im zweiten Quartal 2009, in dem insgesamt nur noch vier Transaktionen im Gesamtwert von rund 150 Millionen Euro verzeichnet wurden.

Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2009 im Vergleich zum Vorjahr um rund 30 Prozent weniger in Wiener bzw. in Immobilien in Österreich investiert als im Vergleichszeitraum 2008. Während im ersten Halbjahr 2008 noch rund 1,1 Milliarden Euro in heimische Immobilien flossen, waren es von Januar bis Juni 2009 nur noch rund 800 Millionen Euro.

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