Verfahren der Wertermittlung

© fotolia.de/ Christian Jung

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Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kann sowohl als Wertgutachten als auch durch eine Experteneinschätzung erfolgen. Das Wertgutachten stellt eine ausführliche schriftliche Ausarbeitung zum Immobilienwert dar und ist auch vor Gericht als Beweismittel zugelassen. Wertgutachten werden durch freie und öffentlich bestellte, vereidigte Gutachter erstellt, weshalb die Kosten für ein Wertgutachten sehr viel höher sind, als die Wertermittlung durch einen Immobilienexperten.

Eine Experteneinschätzung durch einen ortsansässigen Makler kann i.d.R. auch kostenlos erfolgen und bietet insofern eine ebenso qualifizierte Wertermittlung, jedoch ohne rechtlichen Bestand bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Im Internet findet man eine Reihe von Portalen wie z.B. immoverkauf24.de, die die Bewertung einer Immobilie kostenlos vornehmen und bei Verkaufsabsicht beratend zur Seite stehen.

Bei der Feststellung des Verkehrswertes lassen sich grundsätzlich 3 verschiedene Verfahren unterscheiden: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren sieht vor, dass der Verkehrswert auf Basis vergleichbarer Immobilien ermittelt wird. Im Mittelpunkt der Bewertung stehen hier vor allem Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien. Das Vergleichswertverfahren kann unterschieden werden in eine direkte und indirekte Methode der Ermittlung. Beim direkten Verfahren wird versucht, anhand vergleichbarer Kennzeichen einer konkreten Immobilie bzw. eines Grundstücks diese Vergleichswerte bei der Bewertung heranzuziehen. Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden dagegen Kaufpreissammlungen der Vergangenheit als Vergleichsmaßstab herangezogen.

Ein zweites Verfahren zu Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist das Sachwertverfahren. Hier leitet sich der Wert einer Immobilie aus den Kosten die für die Neuerrichtung einer Immobilie entstehen würden ab. Das Sachwertverfahren wird überwiegend dann angewandt, sofern keine Vergleichswerte für eine Verkehrswertermittlung einer Immobilie vorliegen.

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere dann angewandt, wenn es darum geht eine bewirtschaftete Immobilie bzw. ein Renditeobjekt zu bewerten. Der Wert der Immobilie bemisst sich hier aus dem Gewinn der sich mit der Immobilie erzielen lässt (z.B. aufgrund hoher Mieteinnahmen), daher werden beim Ertragswertverfahren überwiegend vermietete Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien betrachtet.
Grundsätzlich lässt sich bei allen drei Verfahren festhalten, dass eine praktische Anwendung komplex ist und eine Bewertung auch von der Erfahrung des Immobilienexperten oder Gutachters abhängt. So kann eine qualifizierte Bewertung nur dann erfolgen, wenn die bewertende Person die erforderliche Marktkenntnis besitzt. Mehr Informationen zu den Verfahren der Verkehrswertermittlung von Immobilien (auch mit Beispielrechnungen) erhalten Sie auf immoverkauf24.de.

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